Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

Kazançlı Yatırımlar, Rasyonel Çözümler... Başakland Emlak  
Français
 
فارسی
 
العربية
 
Español
 
Pусский
 
Deutsch
 
English
 
Türkçe

Metrokent

Emlak Arama

Şehir :
Semt :
Durum :
Türü :
:
 
Fiyat :
 
 

Referans Kodu

Referans Kodu :
 

Hava Durumu

 
ISTANBUL
 
ISTANBUL

Kredi Hesapla

Tutar: TL
Vade: Ay
Faiz: %
Aylık Ödeme

Buradaki bilgiler ortalamadır daha detaylı bilgi için bankalara başvurunuz.

E-Posta Listesi

Yeniliklerden haberdar olmak için E-Posta listemize kayıt olabilirsiniz.
İsim Soyad :
E-Posta :
 

İl İl Türkiye

Türkiye'yi Keşfet!

Başakland Emlak

Gazeteler

 
manetler

Tapu İşlemleri


TAPU İŞLEMLERİ
İşlemlerde İbrazı Gerekli Belgeler :

İşlemin gerektirdiği diğer belgelerin yanında , tapu sicil müdürlüğüne genelde aşağıdaki belgelerin , işlem sırasında ibrazı gerekmektedir.

a) Varsa tapu senedi
b) Fotoğraflı nüfus hüviyeti cüzdanı veya pasaport.
c) Temsil halinde , temsile ilişkin belge ,
d) En geç 6 ay önceden çekilmiş 6x4 ebadında vesikalık fotoğraf.
e) Taşınmaz satışı , ipotek tesisi ve cins tashihlerinden vergi sicil no’ sunu gösteren belge (tahakkuk fişi vergi kartı gb.)
f) Mesken nitelikli taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası(kat irtifakları hariç)
h) Vatandaşlık numarası

İzlenecek Yol :

Tapu işlemlerinde genelde şu yol izlenmektedir :

a İlgilisinin gerekli belgelerle birlikte tapu sicil müdürlüğüne müracaatı.

b) Başvuru fişi tanzim edilip , tapu harçlarının müdürlükçe tahakkuk edilip tahsil ettirilmesi.
c) Akitsiz işlemlerde tescil veya terkin istem belgesi , akitli işlemlerde resmi senet tanzim edilerek ilgililere okutulmak veya yetkililerce okunmak suretiyle imzaların alınması.
d) Düzenlenen belgelerin (tapu senedi , ipotek belgesi gb. ) tasdik edilerek ilgiliye verilmesi.

Tapu Sicil Müdürlüğünün Bölgesi Dışındaki Taşınmazların Tapu İşlemlerinin Yapabilmesi
Ayrı tapu sicil müdürlüklerinin yetki alanında bulunan taşınmaz malların müşterek ipotek , taksim , trampa , işlemleri sadece bir tapu sicil müdürlüğünde yetki alınarak yapılabilmektedir.

Bu husus tüm tapu işlemleri için değil , sadece yukarıda yazılan işlemler için söz konusudur. Bu durumda : ilgilerin işlemi yapılmasını istedikleri tapu sicil müdürlüğüne müracaat ederek , taşınmazlara ait bilgi ve işleme ait belgeleri ibraz etmeleri gerekecektir.

Tapu İşlemlerinde Doktor Raporu İstenecek Haller
Tapu sicil müdürünün ,talepte bulunanın medeni haklarını kullanması (fiil ehliyeti) hususunda şüpheye düşerse,konuyla ilgili hükümet tabipliğinden rapor isteyebileceği Tapu Sicil Tüzüğünün 14.maddesinde belirtilmektedir.
Yüksek Sağlık Şurasının 20-21 şubat 2003 tarih 10642 sayılı tavsiye kararında, yalnızca yapılacak hukuki işlemle ilgili olarak,işlemin yapıldığı anda kişinin işlem yapma ehliyeti veya akli melekesinin yerinde olmadığından ciddi şüphe duyulması veya bu yolda bir iddia ihbar ve şikayetin olması halinde tabip raporu isteneceği,tabibin gerek görürse ilgili uzmana sevk yaparak uzman tarafından rapor tanzimini isteyebileceği ,65 yaşın üstünde herkes den bila istisna rapor istenmesinin doğru olmadığı belirtilmiştir.Tapu sicil müdürü sadece tereddüt veya bu yolda ihbar iddia ve şikayet halinde hükümet tabipliğine sevk yapacağına göre ,söz konusu hallerin varlığının takdir ve tespiti de hükümet tabipliğine ait olacaktır.
Aksine bir kuşku, ihbar, şüphe veya belge olmaması halinde, tapu sicil müdürlüklerince işlem sahiplerinden rapor istemeyecektir. Bu konuda mevzuatın belirlediği bir yaş sınırı da bulunmamaktadır. İşlemde ilgisinden rapor istenmesi, yukarıda belirtilen belli hallerde istisnai bir durum olup, takdiri de tapu sicil müdürüne aittir.
Tapu İşlemlerinin Mali Yönü Beyan edilecek değerlen yönünden

İcra dairelerinin yaptığı satışlar ile mahkeme kararının tescili gibi bazı işlemler dışında tapu işlemlerinin de işleme konu taşınmazı emlak vergisi ile ilişiği kestirilmemekte , tapu harçları , ilgililerin tapu sicil müdürlülüğüne beyan edecekleri değerler üzerinden tahsil edilmektedir. Bu nedenle istisna i haller dışında işlemin vergi dairelerine havalesi de söz konusu değildir.

Tapu harçlarının tahsili ilgilisinin beyanına tabi olmakla birlikte beyan edilen değerlerin , Emlak vergisi değerinin o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı ile çarpımı sonucu bulunan değerden düşük olması gerekir. Tapu sicil müdürlüğü , bildirilen değerin , emlak vergisi değerlerinin o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranı ile çarpımı sonucu bulunan değerden düşük olması hususunda ilgilileri sadece uyarmakta bunun dışında söz konusu değerlere bir müdahalesi olmamaktadır. İlgililerce beyan edilen değerinin düşük olması veya aşınmazın emlak vergisi ile ilişiğinin bulunması halinde vergi dairelerince taakuk ettirilecek vergi ve cezalardan devralan ve devredenler mütessilen sorumlu tutulmaktadır. Bu husus düzenlenecek resmi senet veya tescil istem belgelerine yazılarak yetkililerin imzası alınmaktadır. Bu nedenle herhangi bir ek vergi veya ceza ile karşılaşılmaması için işlem için beyan edilecek değerin emlak vergisi değerine o yıl için uygulanan yeniden değerleme oranının yarısı ile çarpımı sonucu bulunacak değerden düşük olmaması ve işlemden önce taşınmazın emlak vergi ile ilişiğinin kestirilmesinde büyük yarar vardır.

Örneğin ; 2004 emlak vergi değeri 100.000. YTL ‘sı olan bir taşınmazın 2005 yılında satışı halinde 2005 yılı ılı için uygulanan % 11.2 yeniden değerleme oranının yarısı olan %5.6 ile çarpım sonucu bulunacak deüer tapu harcı için beyan edilen en az değer olacaktır..Buna göre;
Söz konusu taşınmaz için tapu sicil müdürlüğüne bildireceğimiz en az değer;
100.000 YTL X %5.6= 105.600 YTL olacaktır.
105.600 YTL olarak beyan edilen bir satış işleminde ödenecek toplam bedel ise :
105.600 x binde 15 x 2 = 3160 YTL alım-satım harcı(toplam)

ve döner sermaye ücreti ödenecektir.

AKİTLİ İŞLEMLER

a) SATIŞ
Satış işlemi ile taşınmazın mülkiyeti belli bir bedel karşılığında malik tarafından alıcıya devredilmektedir. İşlemi tapu sicil müdürlüğünden talep edecek kişi , satış konu taşınmazın maliki veya onun temsilcisidir.
İstenecek bilgiler
İşlem tapu sicil müdürlüğünde talep edilirken , aşağıdaki hususların satıcı tarafından tam olarak bilinmesi gerekir. Bunlar ;
a) Satışa konu taşınmaz ,
b) Satış bedeli ,
c) Alıcıların adı soyadı , alıcı tüzel kişi ise ticaret ünvanı veya adı ,
d) Taşınmazın tamamının veya hissesinin satılacağı
e) Satış bedeli tamamen alınmayacak ise , kalan miktar için kanuni derecede ipotek tesis edilip edilmeyeceği
f) Satıcı ve alıcının vergi kimlik numarası
g) Vatandaşlık numaraları
h) Mesken nitelikli yapılarda zorunlu deprem sigortası

Hisseli satışlarda , satış yapılan taşınmazda , alıcının daha önceden adına kayıtlı hissesi var ise bu hisseler ayrıca talep edilmese dahi tapu sicil müdürlüklerince resen birleştirilmektedir.
Satıcının Kanuni İpotek Hakkı
Satış bedelinden arta kalan miktar için , kanuni ipotek tesisini isteme , sadece işlemi için satıcıya tanınmış bir haktır.
Kanuni ipotek satış işlemi sırasında tesis edileceği gibi tescilden itibaren 3 ay içerisinde de tesisi talep edilebilir.
Bu hakkın kullanılması zorunlu olmayıp , satış bedelinin arta kalan miktarı başka yollarla teminat altına alınmakta veya ihtiyaç duyulmamakta ise , satıcı bu hakkını kullanmayabilecektir. Ayrıca satış bedelinin tamamı peşin ödenmeyecek ise tarafların kararlaştırdıkları vade şartlar , satış için düzenlenecek resmi senede yazılabilmektedir.
Satıcının tamamını peşin olarak almadığı satış bedelinden arta kalan miktar için , lehine kanuni ipotek tesis ettirmesi , alacağın tahsilini temin bakımından kanımızca daha uygun olacaktır. Şunu da belirtmek gerekir ki , kanuni ipotek miktarı satış bedeli ile sınırlı olup satış bedelinden daha fazla miktarlar için , kanuni ipotek tesisi mümkün değildir.
Hisseli satışlarda Şüf’a hakkının kullanılması
Hisseli satışlarda , taşınmazdaki diğer hissedarlara öncelikle satın alma ( şüf’a ) hakkı tanınmıştır. Ancak bu hak hisse satışının hissedarlar dışındaki üçüncü bir kişiye yapılması halinde kullanılabilmektedir. Satışın taşınmazdaki hissedarlara yapılması halinde bu hak kullanılamayacaktır.
Şüf’a hakkının kullanılma süresi ise satışın yapıldığının öğrenildiği tarihen itibaren 3 ay öğrenilmemesi durumunda ise , 2 yıldır . Bu sürelerin geçmesi halinde hakkın kullanılması mümkün değildir.
Şüf’a hakkının kullanılarak , satılan hissenin edinilmesi tapu sicil müdürlüğünden talep edilmeyip ilgili mahkemeye müracaat ile , mahkemenin vereceği kesinleşmiş kararın ibrazı halinde , edinme söz konusu olacaktır.
b) KAT KARŞILIĞI TEMLİK (DEVİR)
Ülkemiz özellikle 1950 ‘ li yıllardan sonra süratli bir kentleşme sürecine girmiş , bu süreç , bina yapımındaki artışı da beraberinde getirmiştir. Özellikle kent merkezlerinde bina yapımına elverişli arsaların sınırlı oluşu , arsa fiyatlarının hızlı bir şekilde artmasına neden olmuştur. Bir taraftan kent nüfusunun hızlı artışıyla grek barınma ve gerekse ekonomik faaliyetlerin yürütülmesi , bina yapımını zorunlu hale getirirken bir taraftan da arsa fiyatları hızla yükselmektedir. İşte bu ikili olgu , kat karşılığı temlik sözleşmesi tipini doğurmuştur. Böylece binayı yapacak olan (müteahhit) , yüksek bir arsa bedeli ödemekten kurtularak , parasal kaynaklarını bina yapımına yönlendirmekte , aynı zamanda arsa sahibi de en iyi bir şekilde değerlendirebilmektedir

Kat karşılığı temlik işlemi , borçlar kanunumuzda açıkça yer almamıştır. Uygulamalarda kat karşılığı temlik sözleşmeleri söz konusu yasada yer alan satış ve istisna akitleri unsurlarını birlikte içeren , karma bir akit olarak değerlendirilmektedir.
Kat karşılığı temlikte arsa sahiplerince satış bedeli alınmamakta buna karşılık devralan (müteahhit) tarafından da bina inşa edilmektedir.
İşlemi
Kat karşılığı temlik resmi şekle tabi olup , resmi şekilde tapu sicil müdürlüğünce resmi senet düzenlenmesidir.
Uygulamada sıkça karşılaşılan noterlerce düzenlenmiş kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmelerine dayanılarak , mülkiyet devri mümkün değildir. Tapu Sicil Tüzüğüne göre bu tür sözleşmeler sadece tapu kütüğüne şerh verilebilmektedir.
Kat karşılığı temlik işleminde , temlikle konu taşınmaz üzerine bina arsa edilecek arsalardır. Genelde taşınmazlar bu nitelikte olmakla birlikte , bina vasfındaki taşınmazlarında temlike konu olması kanımızca mümkündür. Kat karşılığı temlikle taşınmaz maliki veya malikleri taşınmazların belli bir payını , Müteahhit tarafından yapılacak inşaata karşılık olarak devredeceklerdir. Bu devirde açıkça bir bedel söz konusu olmayıp bedel karşılığı olarak müteahhit tarafından bina yapımı üstlenilmektedir. Yapılacak binanın ne kadarının arsa sahibine verileceği , ne kadarının müteahhit üzerinde kalacağı yine binanın ne şekilde yapılacağı gibi diğer hususlar , taraflarca noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmelerinde yer almaktadır. Tapu sicil müdürlüğünce düzenlenecek resmi senetlerde inşaat sözleşmelerinde atıf yapılabilecektir.
c) BAĞIŞ ( HİBE )
Taşınmazın karşılığında bir bedel olmaksızın mülkiyetinin devredildiği bir işlemdir.
Medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olan herkes taşınmazlarını hibe edebilir.
Yaşı küçüğün veya vesayet altındaki kişilerin taşınmazı veli veya vasilerince bağışlanamaz.
Hibeyi kimler kabul eder ?
Hibeyi medeni haklarını kullanma yeterliğine sahip olanlarla bu hakları kullanama yeterliğinden yoksun olsa bile temyiz kudretine sahip olan herkes kabul edebilmektedir. Ancak , kanuni temsilcileri tarafından (veli , vasi gb.) temsil edilen kişiler kanuni temsilcileri bu işleme rıza göstermemesi halinde kendilerine yapılan taşınmaz hibesini kabul edemezler. Mümeyyiz küçük ve mahcura yapılacak bağışların kabul edilebilmesi için bağışın herhangi bir şart ve mükellefiyete bağlanmış olması gerekir.

Rücü Şartı ile Bağış
Taşınmaz hibesinde kanunun tapu kütüğünde şerhini kabul ettiği tek şart ‘’rücü’’ şartıdır. Bunun dışındaki başkaca bir şartın aşınmaz hibesinde kütüğe şerh verilmeyeceği kanaatindeyiz. Bu sebeple , rücü şartının dışındaki bir şartın düzenlenecek resmi senette belirtilmesi mümkün olsa dahi (örn. Okul , cami yapımı vb.) bunun tapu kütüğünde şerhi kanaatimizce mümkün olmayacaktır. Hibe eden sadece bağış yapılanın kendisinden önce ölmesi halinde , taşınmazın mülkiyetinin tekrar kendisine döneceğini şart edebilecek bu şartı kütüğe şerh ettirebilecektir.
Veraset ve İntikal Vergisi Yönünden Bağış işlemi :
Esas amacı , karşılığında bir bedel olmaksızın taşınmazın devri işlemi olan bağışa , uygulamada bazen tapu harcının az ödenmesi düşüncesiyle baş vurulduğu görülmektedir. Bazen de taraflar aralarında gerçekten bağış işlemi yapmak istemekle birlikte , ileride bunun bazı sakınca ve külfetler doğuracağı kanısı ile satış yolunu tercih etmektedirler. Bütün bu düşüncelerin sebebi ; Karşılıksız bir edinme olması nedeni ile , bu edinilen taşınmazların Veraset ve intikal vergisine konu olmasıdır.
Bağış yoluyla edinilen taşınmazların edinen tarafından süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanda bulunarak Veraset ve İntikal vergisinin ödenmesi gerekmektedir. Söz konusu vergi tahsil edilmediği veya başkaca taşınmazların teminat gösterilmediği sürece , bu yolla edinilen taşınmazların bir başkasına devri veya üzerine aynı hak tesisi mümkün değildir. Ancak rücü şartın bağlı olarak yapılan hibeler Veraset İntikal vergisinden istisna tutulmuştur.
c) TRAMPA
Konumuz açısından trampa bir taşınmazın bir başka taşınmazla karşılıklı değiştirilmesidir. Her ne kadar, trampa edilen mallar arasında , değer denkliği söz konusu ise de , bu husus sadece tarafları ilgilendirmektedir. Şayet trampa edilen taşınmazlar arasında değer farklılıkları varsa , aradaki değer farkı ve bu farkın tahsil şekli tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senede yazılabilecektir.
Trampaya konu taşınmazların rayiç değerinin bilinmesi gerekmektedir. Bu değer asgari olarak taşınmazların ilgili belediyeye beyan edilen emlak vergisi beyan değeri olacaktır.
d) TAKSİM
Taksim olarak mülkiyet olarak tasarruf edilen taşınmazların , her ortağın payına karşılık olarak ortaklara tahsis edilmesi işlemidir.
Şartları :
a) Taksime konu taşınmazların , toplu mülkiyet (iştirak hali ) veya hisseli mülkiyet (müşterek) olrak tapu kütüğünde tescili olması
b) Miras taksimi dışında , taksime taşınmazdaki bütün ortakların katılması
c) Yapılan taksim sonucu her ortağa müstakil veya hisseli olmak üzere bir taşınmazın isabet etmesi.
Taksim taşınmazların parçalara ayrılması (ifraz) ile , aynı işlem olmayıp ortaklık kapsamına giren taşınmazların ortaklar arasında paylaşılmasıdır. Ayrıca taksimi yapılacak taşınmazların tümünün de aynı nitelikte olması şart değildir. Farklı nitelikteki (mesken , tarla , bağ gb.) taşınmazlar da birlikte taksime konu olabilecektir.
f) ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDİ
Taşınmaz malikin , kendisine ölünceye kadar bakıp beslemek ve görüp gözetmek şartıyla , bunu sağlayacak kişiye taşınmazını devretmesini sağlayan bir işlemdir.
Ölünceye kadar bakma akdine ilişkin sözleşmeler , tapu sicil müdürlükleri , noterler veya sulh hakimi tarafından düzenlenebilmektedir. İşleme ilişkin sözleşme sulh hakimi veya noter tarafından düzenlenmiş ise sözleşmenin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı ile malik veya temsilcisinin tescil talebinde bulunması gerekir. Sözleşmede tescilin , taşınmazı bu şarta bağlı olarak devralacak kişi tarafından talep edileceği yer almışsa , bu takdirde tescil bu kişi tarafından talep edilebilecektir.
Bakım alacaklısı sadece gerçek kişiler olabilir. Bakım borçlusu ise gerçek kişi veya tüzel kişiler olabilecektir.
Ölünceye kadar bakma akitlerinin tapu sicil müdürlüğünde düzenlenen diğer akitli işlemlerden farkı resmi senede iki şahidin iştirak etmesidir. Ayrıca resmi senede iki şahidin iştirak etmesidir. Ayrıca resmi senet özel bir düzenleme şekline tabidir. Bunların nedeni de ölünceye kadar bakma akitlerinin yasa gereği resmi vasiyet şeklinde tazminin zorunlu olmasıdır.
g) İNTİFA HAKKI
İntifa hakkı , hakka konu taşınmaz üzerinde , bu hakka sahip olan kişiye geniş bir kullanma ve yararlanma yetkisi veren kişiye bağlı bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkı sözleşme ve mahkeme kararı olmak üzere iki şekilde tesis edilmektedir.
a) Mahkeme kararı ile intifa hakkı Tesisi :
İntifa hakkı , mahkeme kararı ile tesis edilebilir. Tescili ile kesinleşmiş mahkeme kararının tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gereklidir.

b) İntifa Hakkının Sözleşme ile Tanınması :
Taşınmaz maliki taşınmazın intifa hakkını herhangi bir kişiye tanıyabilir. İntifa hakkı tanınacak kişiler , gerçek kişiler olabileceği gibi , tüzel kişilerde olabilir. İşlem malik veya temsilcisinin talebi üzerine resmi senet tanzimi suretiyle yerine getirilir.

İntifa hakkında süre ve bedel :
Süresiz olarak intifa hakkı tanınmaz , sürenin mutlaka belirtilmesi gerekmektedir. Ancak bu süre gerçek kişilerde en çok ömür boyu tüzel kişilerde ise 100 yıldır.
İntifa hakkı , bedel karşılığında tanınabileceği gibi bedelsiz olarak da tanınabilir. Bedelsiz tanımalarda , işleme hibeye ilişkin hükümler uygulanmaktadır.
Sona Erme
İntifa hakkında feragat : İntifa hakkı sahibi söz konusu bu hakkından , kuru mülkiyet sahibi lehine her zaman feragat edebilir. Bunun için bu husus da tapu sicil müdürlüğüne talepte bulunması gerekecektir. İntifa hakkından feragat bedelli olabileceği gibide bedelsizde olabilir. Bedelsiz feragatlara hibeye ilişkin hükümler tatbik edilmektedir. Her iki halde de hak sahibinin beyanı üzerine intifa hakkı tapu kütüğünden terkin edilir. İntifa hakkından bedelli yada bedelsiz feragatlerden tapu sicil müdürlüğünce tescil işlem belgesi düzenlenmekte resmi senet tanzim edilmemektedir.
Sürenin dolması : İntifa hakkı belirli bir süre için tanınmışsa sürenin dolması halinde taraflardan birisinin talebi ile kütükten terkin edilecektir.
Hak sahibinin ölümü-tüzel kişiliğin sona ermesi : Hak sahibinin ölümü halinde , bunun veraset belgesi yada nüfus kaydı ile , tüzel kişilerde ise ; tüzel kişiliğin sona ermesine dair yetkili makamlardan alınacak belgenin ibraz edilmesiyle , intifa hakkı tapu kütüğünden terkin edilir.
Emlak vergisi yönünden intifa hakkı : İntifa hakkı sahibi taşınmazın emlak vergisi mükellefidir. Bu sebeple intifa hakkı sahibinin bu hakkı süresince taşınmazın emlak vergisi beyannamesini vermesi tahakkuk edecek emlak vergilerini ödemesi gerekecektir.
Tapu harcı açısından intifa hakkının taşınmazdaki değere oranı :Tahsil edilecek tapu harçlarının hesabında , taşınmazın emlak vergisi beyan değerinin 2/3’ü intifa , 1/3 çıplak mülkiyet olarak kabul edilmektedir. Örnek vermek gerekirse , işleme konu taşınmazın emlak vergisi beyan değeri 60.00.YTL. ise 40.000 TL’ sı intifa hakkı 20.000 YTL’ sı kuru mülkiyete (çıplak mülkiyet ) ayrılacaktır.
h)-İPOTEK
Halen mevcut veya ileride mevcut olacak , yahut vücut bulması muhtemel olan , herhangi bir alacağın temini için taşınmazın teminat gösterilmesidir.
İpotek işlemleri , bugün çok geniş bir uygulama alanı bulmaktadır. Bunun sebebini taşınmaz kıymetlerindeki büyük artışlara ve taşınmazların sağlam bir teminat olma görevini yerine getirmesine bağlayabilirsiniz.
Söz konusu alacaklar ;

a) Halen mevcut olan yani malikin veya diğer bir kişinin almış olduğu borç para için , taşınmazın teminat olarak gösterilmesi ,
b) İleride vücut bulacak alacaklara örnek vermek gerekirse satış bayiliği alan bir kimsenin satıcı firmanın kendisine vereceği mallar için taşınmazın teminat göstermesi gb.
c) İleride vücut bulması muhtemel alacaklarda ise alacağın doğumu ileride buna sebep olacak bir olaya veya şarta bağlıdır. Buna ölünceye kadar bakma akitlerinde bakım alacaklısının kanuni ipotek hakkı örnek olarak verilebilir.
İpotek tesisi için talepte bulunacak kişi taşınmazın maliki veya temsilcisidir. Bütün tapu işlemlerinde ilgililerden istenecek genel bilgi ve belgelerin yanında , ipotek işlemlerinde ayrıca aşağıdaki hususların bilinmesi gerekmektedir.
a) İpotek alacaklısının adı soyadı , tüzel kişilerde ticaret ünvanı ,
b) Taşınmazın ne miktar için ipotek edileceği
c) İpoteğin müddeti
d) Faizi
e) Derecesi , ikinci ve sonraki derece ipotek tesislerinde , ipoteğe serbest derceden istifade hakkının tanınıp tanınmayacağı
Taşınmazın maliki veya temsilcisinin , bu hususları içerir sözlü talebi üzerine resmi senet düzenlenmek suretiyle işlem tapu sicil müdürlüğünce yerine getirilir. Bankalar yardımlaşma sandıkları gibi kredi veren kurumların Tapu sicil müdürlüğüne ipotek tesisi için yazıları varsa bu yazılar ilgilinin imzası alınmak sureti ile işleme konur.
İpotek belgesi :
İşlemin tamamlanarak ipoteğin tapu kütüğüne sicilinden sonra tescilin yapıldığını gösterir ipotek belgesi , düzenlenerek ipotek alacaklısına verilmektedir. İpotek belgesi kıymetli evrak niteliğinde olmayıp sadece tescili yapılan ipotekle ilgili bilgileri içerir .Düzenlenen resmi senedin tastikli suretide ipotek belgesi yerine geçmektedir.
YABANCI PARA İPOTEĞİ
Medeni Kanuna göre yurt içinde veya yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarının yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden ipotek tesisi mümkün bulunmaktadır.
Yabancı para ipoteğine konu krediler yabancı para üzerinden olabileceği gibi yabancı para ölçüsü ile verilen (dövize endeksli) kredilerde olabilmektedir.Bir örnek vermek gerekirse
Türkiyedeki bir banka, müşterisine açtığı dövize endeksli konut kredisi için yabancı para ipoteği tesisi edebilecektir.Yabancı para ipoteği ,gerçek kişiler veya kredi kuruluşu olmayan tüzel kişilerin açtığı krediler için söz konusu olamayacaktır.Ayrıca,yabancı para ipoteği, kredi güvencesi olarak tesis edileceğinden ,kredi ilişkisi dışındaki başka yabancı para borcu için yabancı para ipoteği tesis edilemeyecektir.Bu nedenle yabancı para ipoteği tesis taleplerinde kredinin yabancı para veya dövize endeksli kredi olduğunun belirtilmesi gerekecektir.İpotek tesisine konu kredinin türü Medeni Yasa da belirtilmemiştir..Bu nedenle ayni(makine techizat temini),nakdi ve gayrinakdi (teminat mektubu,kefalet,aval,ciro,kabuller gb) krediler içinde yabancı para ipoteği tesis edilebilecektir.
İpotek tesisine konu yabancı paralar
Taşınmazlar üzerine kurulacak yabancı para ipoteğinin hergün resmi gazetede yayınlanan ve T.C Merkez Bankasınca alım/satımı yapılan yabancı paralar üzerinden yapılması gerekmektedir. 25.3.2002 tarihi itibarı ile bu yabancı şunlardır
ABD Doları (USD).
Euro (EURO)
Avustralya Doları (AUD)
Danimarka Kronu (DKK)
İngiliz Sterlini (GBP)
İsviçre Frangı (CHF)
İsveç Kronu (SEK)
Japon Yeni (JPY)
Kanada Doları(CAD)
Norveç Kronu (NOK)
Kuveyt Dinarı(KWD)
Suudi Arabistan Riyali (SAR)

Yabancı ve Türk parası karşılıkları ile ipotek harç ve vergilerinin hesabında hesap günündeki T.C Merkez Bankasının döviz alış kuru esas alınmaktadır.

AKİTSİZ İŞLEMLER

a)- İFRAZ ( AYIRMA )
İfraz , tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsele ayrılmasıdır. Taşınmazların ifrazı , değer artırımı düşüncesi , ayrılan parçaların daha kolay satımı , daha çok imar planlarını uygulanması nedeni ile yapılmaktadır. İfraz işlemi aşağıdaki safhalardan oluşmaktadır.
a Serbest harita mühendislerince düzenlenmiş krokili beyannamenin kadastro müdürlüğüne ibraz edilerek istemde bulunması
b) Kadastro Müdürlüğünce krokili beyannamenin uygunluğunun kontrolü ve onanması
c) İşlemin belediye encümeni veya il idare kurallarınca tasdiki
d) Kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi ile birlikte evrakın tapu sicil müdürlüğüne bir yazı ile gönderilmesi.
e) Tapu sicil müdürlüğünce tapu harçlarının tahsili ve tescil
b)-TEVHİD (BİRLEŞTİRME)
Tevhit , tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın birleştirilerek . bir parsel haline getirilmesidir. İmar uygulaması , taşınmazın değerinin arttırılması , inşaat yapımına uygun hale getirme , tarımsal amaçlar gibi çeşitli nedenlere dayalı olarak yapılmaktadır.
Aynı veya farklı kişilere ait taşınmazların tevhidi mümkündür. Tevhid edilecek taşınmazların birleşebilir yani birbirlerine bitişik olması gerekir. Birleşecek taşınmazlar üzerinde tasarrufu kısıtlayıcı hakların bulunması halinde (ipotek,irtifak hakkı haciz vb. ) hak sahiplerini işleme rıza göstermeleri gerekir.
Tevhid için aşağıdaki yol izlenir ;
a) İşlem için kadastro müdürlüğüne ilgisinin müracaatı
b) Müdürlükçe değişiklik tasarımın hazırlanması
c) Belediye encümeni veya il idare kurulunca değişiklik tasarımının onaylanması
d) Kadastro müdürlüğünce tescil bildiriminin düzenlenmesi ve tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesi.
e) Tapu sicil müdürlüğünce tapu harçlarının tahsili ve tapu kütüğüne tescil
c)- CİNS TASHİHİ
Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın niteliğinin değiştirilecek bir başka nitelikte tapu kütüğüne tescil edilmesidir.
İşlemi :
Uygulamada sıkça karşılaşılan cins tashihi işlemleri , arsa veya araziler üzerine yeni bina inşa edilmesi veya mevcut binanın yıkılarak arsa haline dönüştürülmesi şeklinde görülmektedir.
a) Arsa ve araziler üzerine yeni bina inşa edilmesi
İçişleri bakanlığı ile yapılan protokol gereğince 8.8.1997 tarihinde itibaren belediye ve valilikler ( Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü ) taşınmazın cins tashihi yapılmadan , iskan raporu vermeyeceklerinden bu durumda olan yapılar için ilgilisi , iskan raporu ( yapı kullanama izin belgesi ) almak için müracaat için müracaat ettiğinde , işlem aşağıdaki aşamalardan oluşacaktır.
1- Yapının iskana uygun olması halinde belediye veya valilikler cins tashihi yapılması için kadastro müdürlüğüne yazı yazmakta .
2- Kadastro müdürlüğü mahallinde gerekli ölçümü yapıp , tescil bildirimini düzenleyerek tapu sicil müdürlüğüne göndermekte . 3 Tapu sicil müdürlüğü tescili sağladıktan sonra , kadastro müdürlüğüne durumu bildirmekte , kadastro müdürlüğü paftası üzerinde gerekli teknik işlemleri yaparak durumu ilgili belediye veya valiliği bildirmektedir. 8.8.1997 tarihinden önce tamamlanarak iskan belgesi (yapı kullanama izin belgesi ) almış olan taşınmazların cins tashihi işlemleri , başka herhangi bir kuruma müracaat etmeksizin kadastro müdürlüklerince doğrudan yerine getirilmekte , tapu sicil müdürlüklerince tescilleri sağlanmaktadır.
b) Mevcut binanın yıkılarak arsa haline dönüşme :
Cins tashihi için ilgililer kadastro müdürlüğü veya şefliklerine müracaat etmekte , kadastro müdürlüğü elamanlarınca zeminde inceleme yapıldıktan sonra düzenlenen tescil bildirimi tapu sicil müdürlüğüne gönderilmektedir.
d)- MİRASIN İNTİKALİ
Mirasın intikali , ölen bir kimsenin mal varlığının , alacak ve borçlarının mirasçılarına geçmesidir. Medeni kanunumuza göre mirasçılık kanunundan ve sözleşmeden doğmaktadır.
Kanuni mirasçılar
Kanuni mirasçılar şunlardır ;
a) ölenin çocukları
b) ana ve babası

c) büyük baba ve büyük anası
d) Evlilik dışı hısımları
e) Evlatlık
f)- Devlet
g)- Sağ kalan eş
Sağ kalan eşin mirasçılığı
Sağ kalan eş birlikte bulunduğu mirasçılara göre , miras bırakana aşağıda yazılı oranlarda mirasçı olmaktadır Bunlar ;
a) Miras bırakanın çocukları ile birleştiğinde mirasın ¼’ ü
b) Mirası bırakanın ana baba veya büyük anaları ile birleştiğinde mirasın ½’si
c) Miras bırakanın büyük baba veya büyük anaları ile birleştiğinde mirasın ¾’ü
d) Miras bırakanın yukarıda yazılı mirasçıları yoksa mirasın tamamı sağ kalan eşin olmaktadır
Miras bırakanın kendinden önce ölmüş çocuklarının eşleri mirastan pay alamamaktadır.
Mukaveleden doğan mirasçılık hali
Medeni kanunumuzun kabul ettiği bir başka mirasçılık şekilde sözleşmeden doğmaktadır. Bunlar vasiyetname ve miras mukaveleleridir. Mirasçılığın sözleşme ile doğması halinde miras hükümleri , yapılan bu tür sözleşmelerin neticelerine göre belirlenecektir.
Miras Ret
Gerek kanuni mirasçılar ve gerekse mukavele ile mirasçı tayin edilenler , kendilerine düşen Mirası ret edebilirler. Mirasın reddi kanuni mirasçılar tarafından , ölümün öğrenildiği tarihten itibaren , mukavele ile mirasçı atananlarda ise , mirasçılığın kendilerine resmen tebliğ edildiği tarihten içerisinde 3 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesine yapılması gerekmektedir. Mirasın reddi halinde alınacak veraset belgesinde bu husus belirtilmek sureti ile mirasçılık ve miras payları belirlenecektir.
Miras payından Feragat
Miras bırakan , mirasçılardan birisi ile , bir karşılık söz konusu olmadan veya karşılık sağlayarak mirastan feragat sözleşmesi yapabilmektedir. Bu halde feragatte bulunan mirasçılık sıfatını kaybedecektir. Mirastan feragat sözleşmesi ölüme bağlı bir tasarruf olup miras bırakanın sağlığında , resmi vasiyet şeklinde yapılması gerekir.

ŞERH VERME
A-KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞERHİ
İşlemi
Kira sözleşmesi , taşınmaz maliki veya temsilcisi ile taşınmazı kiralayacak kişi arasında yapılır. Şerhi için söz konusu sözleşmenin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekir.
Kira sözleşmesi taraflar veya bunların temsilcileri arasında yazılı şekilde yapılacağı gibi söz konusu sözleşme notere de tasdik ettirilebilir. Herhangi şekilde düzenlenirse düzenlensin , sözleşmede aşağıdaki hususlar yer almalıdır ;
a) Kiralanacak taşınmazın açıkça belirtilmesi ,
b) Kira süresi
c) Bedel
d) Varsa şartların yazılması
Tasarruf kısıtlı taşınmazlar da kira şerhi
Taşınmaz üzerinde , tedbir ve kanuni kısıtlamalar gibi , kira şerhine engel bir kısıtlama söz konusu değilse , kiranın tapu kütüğüne şerhi mümkün olacaktır. Taşınmazın ipotek ve benzeri haklarla kısıtlı olması kira şerhine engel teşkil etmeyecektir. Bu durumda şerhin hukuki sonucu , şerh tarihinden sonra tapu siciline kaydedilecek haklar için söz konusu olacaktır.
B- SATIŞ VAADİ
Satış vaadi , taşınmazın satışının bir kimseye vaad edilmesidir. Satış vadi taşınmazın kesin satışı demek olmayıp, satışı yapma taahüdüdür. Kendisine satış vaadinde bulunan kimse , sözleşmeye dayanarak taşınmazın kendi adına tescilini tapu sicil müdürlüğünden isteyemez. Sadece kütüğe şerhini talep edebilecektir.
Satış vaadinin tapu kütüğüne şerhini , aksi sözleşmede kararlaştırılmışsa taraflardan herhangi birisi tapu sicil müdürlüğünden talep edebilmektedir. Talep için , şerh hususunun sözleşmede yazılı olması da şart değildir.
Ayrıca , satış vaadi sözleşmesinin tanziminden itibaren beş yıllık süre geçmiş olmasa dahi satış vaadinin kütüğe şerhi mümkün olabilecektir.
Satış vaadi sözleşmesinin düzenleme yetkisi sadece notere aittir. Tapu sicil müdürlüğünün bu tür sözleşmeleri tanzime yetkisi bulunmamaktadır. Şerh için söz konusu satış vaadi sözleşmesinin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekir.
Sözleşmede hangi hususlar bulunmaktadır ?
Satış vaadi ileride yapılacak kesin satışın vaad ve taahhüdü olması sebebiyle , satış için aranılan hususlar , satış vaadi sözleşmeleri içinde geçerlidir. Sözleşmenin Tarafların temsilcileri tarafından düzenlenmesi de mümkündür. Bunların yanında söz konusu sözleşmelerde aşağıdaki hususlar yer almalıdır bunlar ;
a) Düzenlenme şeklinde tanzimi
b) Tarafların kimliklerinin nüfus hüviyet cüzdanı ile tespiti ,
c) Tarafların fotoğraflarının bulunması ve tasdiki,
d) Satış bedeli
e) Satış vaad ve taahhüdü,
f) Vaade konu taşınmazın açıkça belirtilmesi

C)-KAT KARŞILIĞI İNŞAAT HAKKININ ŞERHİ
Kat karşılığı inşaatta , taşınmaz maliki taşınmazının veya belli bir hissesini , yapılacak inşaata karşılık müteahhide devretmeyi kabul etmekte , üstlenici (müteahhit) de devralacağı taşınmaz veya paya karşılık bedel ödemeyerek bunun yerine yapılacak inşaatta binanın belli bir kısmını arsa sahibine inşa edip , teslim etmeyi taahhüt etmektedir.
Kat karşılığı inşaat hakkının şerhi tapu sicil tüzüğünde yer almıştır. Söz konusu sözleşmeyi düzenleyecek makam noterdir. Tapu sicil müdürlüklerini bu tür bir sözleşmeyi düzenleme yetkisi bulunmamaktadır. Tapu kütüğüne şerh için noterde düzenlenmiş sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı gerekir. Şerhi talep etme yetkisi taşınmaz malikine aittir. Ancak sözleşmede üstlenicinin (müteahhidin ) de şerhi talep edileceği belirtilmişse Müteahhidde şerh verdirebilecektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uygulamada tarafların uyması gereken pek çok şart ve yükümlülükleri içerebilmektedir. Tüm bu şart ve yükümlülüklerin tapu kütüğünde gösterimi mümkün değildir. Ancak sözleşme kütüğe şerh verilmekle , sözleşmedeki şart ve yükümlülükler , artık taşınmazı sonradan edinen veya lehine hak tesis edilen kişileri de etkileyecektir. Şerhin amacıda esasen budur.
Kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmesi gereği mülkiyet devri yapılabilir mi ?
Kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmeleri tapu kütüğüne sadece şerh verilebilir. Tapuda mülkiyet devrini sağlamaz . Mülkiyet devri için , buna ilişkin (kat karşılığı temlik) resmi sendin tapu sicil müdürlüğünce ayrıca düzenlenmesi gerekir. Zira taşınmazların devrine ilişkin sözleşmeleri düzenleme yetkisi bazı istisnalar hariç sadece tapu sicil müdürlüklerine aittir.
Üstlenici ( müteahhid ) sözleşme şartlarının yerine getirildiği , binanın inşa edildiği gerekçesi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince tapu devrinin yapılmasını talep edemez. Taşınmaz malikin sözleşme gereği tapu sicil müdürlüğündeki mülkiyet devrince yanaşmaması halinde , mahkemeye müracaat ile taşınmazın alınacak kesinleşmiş mahkeme kararı gereği mülkiyet devri sağlanabilir.
D)- MALİKİN TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ TASARRUFUNU KISITLAYICI BAZI ŞERHLER
a)-Haciz-İhtiyati Haciz :
Haciz , herhangi bir alacağın tahsilinin temini için icra müdürlüklerinin borçlu taşınmazına müracaat etmesidir. Kamu alacağından dolayı vergi daireleri ve belediyeler gibi bazı kamu kurumları da alacak takibinde bulunarak taşınmazları haciz edebilmektedir.
Hacizde alacağın varlığında herhangi bir ihtilaf söz konusu değildir. İlgili dairelerin tapu sicil müdürlüğüne talepleri üzerine tapu kütüğüne şerh verilir.
İhtiyati hacizlerde alacak taraflar arasında ihtilaflıdır. Ancak mahkemeler alacaklının alacağını dava sonuçlanıncaya kadar teminat altına almak amacıyla , borçlunun taşınmazları üzerine ihtiyati haciz koydurabilmektedir. Bu sebeple ihtiyati hacizlere ilişkin şerh talebi , ilgili mahkemenin talimatı üzerine icra müdürlüklerince tapu sicil müdürlüğüne yapılmaktadır.
b)-Tedbir-ihtiyati tedbir :
Tedbir , mahkemelerde görülmekte olan bir dava sebebi ile taşınmazın bir başkasına devrini veya üzerine herhangi bir hak tesisini önlemek amacıyla , ilgili mahkemenin bu husustaki kararının tapu siciline şerh verilmesidir.
İhtiyatı tedbir ise taşınmazın mülkiyetinin çekişmeli olduğu hallerde söz konusudur. Her ne kadar şerh verilme sebepleri farklı olsa da her ikisinin de doğurduğu sonuç aynıdır.
Taşınmazlar üzerine tedbir veya ihtiyati tedbir şerhinin verilmesi , ilgili mahkemenin talebi üzerine olmaktadır.
Tedbir veya ihtiyati tedbirli taşınmazların durumu :
Tedbir veya ihtiyati tedbir şerhi verilmiş taşınmazların malikince bir başkasına devri veya üzerine hak tesisi mümkün değildir. Söz konusu bu şerhler taşınmazın herhangi bir tasarrufa konu olmasını engellemektedir. Ancak devir ve hak tesis edici mahiyette olmayan işlemler ilgili mahkemenin muvafakat’ ı ile yapılabilmektedir.
(isim ve cins gb. )
c)-İflas ilanı :
İflas ; iflasa tabi kişilerin borçlarını ödeyememesi durumunda , ticaret mahkemesince tasfiyesine karar verilmesi halidir
İflasa ticaret mahkemesince karar verilmesinden sonra bu hususun tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesi halinde tapu kütüğüne şerh verilmekle , tedbirde olduğu gibi taşınmazın malikince tasarrufu mümkün değildir.
İflas şerhi ; ilgili ticaret mahkemesi veya iflas memurluğunun talebi üzerine tapu kütüğünden terkin edilir.
d)- Konkordato :
Konkordato ; borçlarını ödeyemeyecek duruma düşen iflasa tabi kişinin , alacaklıları ile anlaşarak borçlarını ödeyebilmesi için ticaret mahkemesince izin verilmesidir.
Ticaret mahkemesinin konkordato şerhi talebinde bulunan kişiye verdiği süre yine aynı mahkemenin talebi üzerine , tapu kütüğüne şerh verilebilmektedir. Şerhin kaldırılması yine aynı mahkemenin yazı ile olur.
Konkordato şerhi ile malikin taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunması mümkün değildir.

BAŞAKLAND EMLAK KONUT DANIŞMANLIK HİZMETLERİ LTD.ŞTİ. - www.basakland.com

Tapu İşlemlerinde Gerekli Belgeler

İşlemler

Tapu İşlem Türleri ve İşlemle İlgili İstenilen Belgeleri Yukarıdaki Listeden Seçerek Görüntüleyebilirsiniz...

EvrakAçıklama
 
 
 
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
EvrakAçıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama
Evrak Açıklama

Satıcı
1. Fotoğraf
2. Nufus cüzdanı aslı
3. Vergi no
4. Deprem sigortası fotokopisi
5. TC kimlik numarası

Alıcı
1. Fotoğraf
2. Nufus cüzdanı aslı
3. Vergi no
4. TC kimlik numarası

Tapu müdürlüklerine hazırlıklı olarak (istenilen bilgi ve belgelerle birlikte) başvuruda bulunması durumunda, işlemleri daha da süratli sonuçlandırılması mümkündür. Başvurularda izlenecek yöntem, belge ve işlemler şunlardır;

  • Tapu Sicil Müdürlüklerine mutlaka kendiniz veya yasal yolla tam yetkili kıldığınız vekiliniz aracılığı ile başvuruda bulununuz.
  • Yürürlükteki mevzuat gereği tapu işlemlerinde kimlik belgesi olarak nüfus cüzdanı ve pasaport"tan başka belgenin kullanılması mümkün olmadığından, bu belgelerden herhangi birinin aslını  ibraz ediniz.
  • İşlemin taraflarından en az biri okuma yazma bilmiyor ise iki tanıkla birlikte, şayet işitme engelli ise veya Türkçe bilmiyorsa iki tanık yanında ayrıca yeminli tercümanla birlikte başvurunuz.
  • Tapu işlemlerinde kullanılacak vekaletnamelerin gerekli şekilde düzenlenmiş ve fotoğraflı zorunludur. (fotoğraf tel zımba ile tutturulamaz ve fotokopi olamaz)
  • Tapu sicil müdürlüklerinde imzalayacağınız evrakları mutlaka okuyunuz. Bir konuda tereddüde düşmüş iseniz, evrakı; görevli memur veya müdür ile görüşerek tereddüdünüzün giderilmesi akabinde imzalayınız.
  • İşlemin  tarafı Türk Ticaret Kanununa tabi bir şirket ise, şirket merkezinin bulunduğu yerdeki ticaret sicil memurluğundan, işlem yılı içerisinde alınmış yetki belgesi ve imza sirküleri ile birlikte (asıl veya noter tasdikli) başvuruda bulunmalısınız.
  • Tüm işlemlerde işlemin taraflarının T.C. kimlik numarası ile vergi kimlik numarasını belgeli olarak ibraz ediniz. Tüzel kişilerin taraf olduğu işlemlerde şirketin vergi numarasını, yetkilendirilmiş şirket temsilcisinin T.C. kimlik numarasını ibraz ediniz.
  • Taşınmaz malın mülkiyetinin sözleşme ile devrine yönelik işlemlerde devir edenin bir, devir alanın iki adet 6x4 ebadında son altı aylık fotoğraflarını, işlem vekaleten yapılıyor ise vekilin aynı nitelikte ki fotoğrafını ibraz ediniz.
  • İsteminiz murisiniz adına kayıtlı taşınmazın mirasçıları adına elbirliği mülkiyeti halinde tescili ise, mirasçılardan birinin, paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) halinde tescili ise mirasçıların tamamının başvurusu ile yukarıda sayılan belgelerin yanında sulh hukuk hakimliğinden alınmış mirasçılık (veraset) belgesini ibraz etmelisiniz.
  • Murisiniz adına kayıtlı taşınmaz malların adınıza tescili ile birlikte mirasçılar arasında  taksimi veya üçüncü şahıslara devri veya taşınmaz malın kaydı üzerine ayni ve şahsi hak tesisi gibi bir istemde bulunuyorsanız, yukarıda belirtilen belgeler yanında murisin son ikametgahının bulunduğu vergi dairesinden alınmış veraset ve intikal vergi ilişiğinin bulunmadığını belirtir yazı aslını ibraz etmelisiniz.
  • İsteminiz, arsa niteliğindeki taşınmazınızın üzerine yapacağınız binaya yönelik olarak  kat irtifakı tesis etmek ise; Maliklerin kimlik belgeleri (nüfus cüz./pasaport), vergi ve T.C. kimlik numaraları, ikişer adet fotoğraf, belediyece tasdikli genel inşaat projesi, bağımsız bölümlerin bulunduğu kat, no, nitelik varsa eklentilerini, arsa payı ve maliklerini gösterir noter tasdikli bağımsız bölüm listesi (bu listeye değerleri de yazılabilir) ile yönetim planını ibraz ediniz.
  • Taşınmaz malınızın mülkiyetini kat mülkiyetine çevirmek istiyorsanız, öncelikle kadastro müdürlüklerine yapacağınız başvuru ile oradan alacağınız tescil bildirimi belgesine göre parselin cinsini mevcut duruma uygun hale getirilmesinden  (cins tashihi) sonra, (J) bendinde belirtilen belgelerin yanı sıra, binanın ön ve arka mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13x18 cm boyutlarında belediyece tasdikli fotoğrafları ile tüm bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgelerini ibraz ediniz.
  • Taşınmaz malınızın cinsi mesken ise veya  cinsi işyeri olmakla birlikte üzerinde mesken nitelikli bağımsız bölümler bulunuyorsa zorunlu deprem sigortasına ait poliçeyi (DASK) ibraz etmelisiniz.
SATIŞ İÇİN GEREKLİ EVRAKLAR

SATICI

  • Tapu veya Fotokopisi
  • 1 Resim
  • Nüfus Cüzdanı + 1 Tane Fotokopisi
  • T.C. Kimlik Numarası
  • Vergi Kimlik Kartı (Aslı ve 1 Adet Fotokopisi)
  • Emlak Vergi Makbuzları
  • İkametgah Adresi ve Telefon
  • Kooperatife Borcu Yoktur Kağıdı
  • Tapu işlemlerini Takibi için Vekaletname (Emlakçı Adına)

ALICI

  • 2 Resim
  • Nüfus Cüzdani + 1 Tane Fotokopisi
  • T.C. Kimlik Numarası
  • Vergi Kimlik Kartı (Aslı ve 1 Adet Fotokopisi)
  • İkametgah Adresi ve Telefon
  • Tapu işlemlerini Takibi için Vekaletname
İŞLEMLERLE İLGİLİ ÇEŞİTLİ DETAYLAR

Gayrimenkullerin satışının resmi şekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı, tarafların tapu memurunun önünde, resmi şekilde hazırlanan sözleşmeyi imzalamaları demektir.
 
Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler. Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanık huzurunda okunur, şahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.
 
Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar. Tanık ve tercümanların okuma ve yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reşit olması gerekir. Tapu Müdürü imzaladıktan sonra hak sahibi tapusunu alır ve işlem tamamlanmış olur.
 
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
 
Alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek,alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir. İleride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.
 
Tapuya şerh edilmesi şarttır. Ancak alıcı satış vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da bu işleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir.
Tapuya şerh edilen şahsi haklar üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir.
Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüte meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli ve ödenme şekli sözleşmede belirtilir.
Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir.
Tarafların istemeleri halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir

Şerh beş sene devam edebilir. Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir. Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehdarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehdarının muvafakatı aranmaksızın. Harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin edilir. Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir.

BAŞAKLAND EMLAK KONUT DANIŞMANLIK HİZMETLERİ LTD.ŞTİ. - www.basakland.com

Emlak Değerleme

GAYRIMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI

Değerleme Nedir?

“Değerleme” bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Kimdir?

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir."

Konut Değerlemesi;

"Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların teminatı olan gayrimenkullerin belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.

Konut Değerleme Uzmanı Kimdir?

Konut Değerleme Uzmanı : Sermaye Piyasası Mevzuatı’nın gerektirdiği hallerde, konut
değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, konut değerlemesi alanında asgari 1 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir.

Konut Değerleme Uzmanlığı Sınavı: Konut değerleme uzmanının lisans alabilmesi için konut
değerleme uzmanlığı sınavına girerek başarılı olması gereklidir.

Konut Değerleme Uzmanlığı Sınavı Konuları;
1 - Konut Değerlemesi ve Temel Finans Matematiği
2 - Mesleki Mevzuat ve Etik Kurallar, İlgili Vergi Mevzuatı

Daha fazla bilgi için buraya tıklayınız..

Konut Değerleme Uzmanlığı Sınav Başvuruları

a) Bankacılık mevzuatı, suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesine dair mevzuat ile ödünç para verme işleri hakkında mevzuata aykırılıktan dolayı hüküm giymemiş olmaları ve/veya taksirli suçlar hariç olmak üzere affa uğramış olsalar dahi 2 yıl veya daha uzun süreli hapis gerektiren veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas gibi yüz kızartıcı suçlar ile istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçları, resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma veya devlet sırlarını açığa vurma, vergi kaçakçılığı veya bu suçlara iştirakten hüküm giymemiş olmaları,

b) Kendileri veya sınırsız sorumlu ortak oldukları kuruluşlar hakkında iflas kararı verilmemiş ve konkordato ilan edilmemiş olması,

c) Faaliyet yetki belgelerinden biri veya birden fazlası iptal edilmiş yahut bors üyeliği iptal edilmiş kuruluşlarda iptalde veya bu Tebliğ uyarınca listeden çıkarılan şirketlerde listeden çıkarmada sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması,

d) Sermaye Piyasası Kanununa muhalefetten dolayı mahkumiyetlerinin bulunmamış olması,

e) Sermaye Piyasası Kanunu’nun 46 ncı maddesinin birinci fıkrasının (i) bendi uyarınca işlem yasaklı olmaması,

f) Emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkete ortak olmaması veya herhangi bir unvanla görev almaması şartlarını sağlamaları gerekmektedir.

“Konut Değerleme Uzmanlığı Sınavı”nda başarılı olan adaylar; Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliği’nden lisans belgelerini alırlarken; Sermaye Piyasası Kurulunun düzenlemelerinde belirtilen şartları sağlamak durumundadırlar. Konut Değerleme Uzmanı olarak görev yapmak isteyenlerin lisans belgesi verilmesi aşamasında gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1yıllık tecrübeye sahip olmaları ve asgari 4 yıllık üniversite mezunu olmaları şarttır. 1 yıllık tecrübe koşulunu belgelemeye yönelik olarak Kılavuzun 4-III Bölümünde Gayrimenkul Değerleme Uzmanları için aranan belgelerin ibraz edilmesi zorunludur. Ancak; aday tarafından hazırlanan en az 1 yıla ait olmak üzere en az iki adet gayrimenkul değerleme raporunun adayın hazırlamış olduğu gayrimenkul değerleme raporlarını gösteren liste ile birlikte ibraz edilmesi gerekmektedir.

Daha fazla bilgi için buraya tıklayınız..

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınavları

-Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınav Konuları

1- Gayrimenkul Değerleme Esasları,
2- Mesleki Mevzuatı ve Etik Kurallar,
3- İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi,
4- Temel Finans Matematiği,
5- İlgili Vergi Mevzuatı.

Daha geniş bilgi için buraya tıklayınız..

- Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınav Başvuruları

Sınava başvuru şekli, başvuruda istenecek belgeler, sınava katılacak adaylarda aranacak nitelikler, başvuru evrakının gönderileceği adres, sınav ücreti ve sınavlara ilişkin ayrıntılı bilgiler http://www.spk.gov.tr internet adresinin "Lisanslama Sınavları" başlığı altında bulunan Sınav Kılavuzunda yer almaktadır.

SPK tarafından Değerleme Uzmanlığı sınavına girecekler için 28.02.2006 tarihinde aşağıdaki duyuru yayınlanmıştır.

Sermaye Piyasası Kurulunca yapılmakta olan Değerleme Uzmanlığı Sınavına yönelik olarak;

1- Değerleme Uzmanlığı Sınavı başvurusunda aranılan 3 yıllık tecrübe koşulunun sınav başvurusunda değil lisans belgesi verilmesi aşamasında aranmasına,
2- Değerleme Uzmanlığı Sınavında başarılı olan adaylardan lisans belgesi verilmesi aşamasında 3 yıllık tecrübe koşulunu belgelemeye yönelik olarak aşağıdaki belgelerin aranmasına,

A- Herhangi bir şirkette sigortalı olarak çalışmak suretiyle değerleme uzmanlığı faaliyetinde bulunulmuş ise;
1) Çalışılan şirketin esas sözleşmesinde gayrimenkul değerlemesi veya danışmanlığı gibi faaliyet konularının en az 3 yıl süreyle yer aldığını gösterir Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi,
2) Değerleme faaliyetini en az 3 yıl süreyle yaptığını gösterir çalıştığı süre ile aldığı göreve ilişkin şirket yetkililerince imzalanmış açıklayıcı yazı,
3) SSK işe giriş bildirgesi formu,
4) Aday tarafından hazırlanan değerleme raporlarının listesi,
5) Aday tarafından hazırlanmış en az üç farklı yıldan üç adet değerleme raporu örneği.

B- Herhangi bir şirketin ortağı olarak değerleme uzmanlığı faaliyetinde bulunulmuş ise;
1)
Ortaklık ilişkisini ve ortağı olunan şirketin esas sözleşmesinde gayrimenkul değerlemesi veya danışmanlığı gibi faaliyet konularının en az 3 yıl süreyle yer aldığını gösterir Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi,
2) Bağkur belgesi (başka bir sosyal güvenlik kuruluşuna kayıtlı ise ilgili belge),
3) Vergi levhası,
4) Aday tarafından hazırlanan değerleme raporlarının listesi,
5) Aday tarafından hazırlanmış en az üç farklı yıldan üç adet değerleme raporu örneği ve şirket tarafından değerleme yapılan kişi ve kurumlara kesilen fatura örnekleri.

C- Değerleme uzmanlığı faaliyeti şahıs şirketi bir vergi mükellefi olarak yerine getirilmiş ise;
1)
Değerleme hizmeti verilen şirketlerle yapılan sözleşmeler,
2) Bağkur belgesi (başka bir sosyal güvenlik kuruluşuna kayıtlı ise ilgili belge),
3) Vergi levhası,
4) Aday tarafından hazırlanan değerleme raporlarının listesi,
5) Aday tarafından hazırlanmış en az üç farklı yıldan üç adet değerleme raporu örneği ve şahıs şirketi olarak değerleme hizmeti karşılığında düzenlenen serbest meslek makbuzu örnekleri.

D- Kamu kurum ve kuruluşlarında çalışılmış ise;
1)
Kurumun veya birimin faaliyet konusunun gayrimenkul ile ilgili olduğunun Kanun, Yönetmelik, Tebliğ, Genelge veya personel görev tanımlarıyla belirlenmiş olduğunu gösterir belgeler,
2) Çalışma süresi içinde icra edilen faaliyete ilişkin birim amirinin yazısı,
3) Çalışılan kurumu ve birimleri gösterir ayrıntılı görev unvanlarının yer aldığı hizmet çizelgesi veya belgesi,
4) Aday tarafından hazırlanan değerleme raporlarının listesi,
5) Aday tarafından hazırlanan üç farklı yıldan en az üç adet değerleme raporu ve/veya değer tespit raporu ve/veya bilirkişi raporları.

E- Bankalarda değerleme uzmanlığı alanında çalışılmış ise;
1)
Bankada çalıştığı birimin görev tanımları arasında gayrimenkul değerleme yetkisinin bulunduğunu gösterir banka genelgesi veya personel görev tanımını gösterir yazı,
2) Değerleme faaliyetini en az 3 yıl süreyle yaptığını gösterir çalıştığı süre ile aldığı göreve ilişkin yetkililerce imzalanmış açıklayıcı yazı,
3) Sigorta belgesi veya özel emeklilik sandığı üyelik belgesi,
4) Aday tarafından hazırlanan değerleme raporlarının listesi,
5) Aday tarafından hazırlanmış en az üç farklı yıldan üç adet değerleme, makine değerleme ve/veya yatırım projeleri teknik değerlendirme raporu örnekleri,

F- Üniversitelerde öğretim üyeliğinde ise;
1)
Değerleme Uzmanlığı Sınavı için belirlenen ana konu başlıklarından “Gayrimenkul Değerleme Esasları”, “Mesleki Mevzuat ve Etik Kurallar” ve “Temel Finans Matematiği” konularından birinden, bir üniversite bünyesinde en az 6 dönem ders verildiğinin belgelenmesi,
2) Lisans belgesi başvurusu sırasında asgari yardımcı doçent düzeyinde olunması,
3) Üniversitede görev alındığına dair sosyal güvenlik belgesi,

G- Değerleme uzmanlığı faaliyetini yurt dışında icra eden adaylardan da çalıştığı kurumun niteliğine bağlı olarak yukarıda belirtilen belgeler aranır.

H- Makine değerleme raporları ile bilirkişi raporları değerleme raporu olarak kabul edilir. İbraz edilen raporlarda adayın adının ve imzasının açıkça yer alması zorunludur. Herhangi bir gayrimenkulün, gayrimenkule dayalı hak ve yararların, makinelerin rayiç değerini içermeyen raporlar ile hakediş raporları, teknik şartname raporları ve muhtelif malzemelerin fiyat tespit tutanakları değerleme raporu olarak kabul edilmeyecektir.

I- Gerekli görülecek diğer bilgi ve belgeler.

Kurulun lisans belgesi alınması aşamasında 3 yıllık tecrübe koşuluna ilişkin yukarıda yer alan bilgi ve belgelerde adaylara bildirmek koşuluyla değişiklik yapma hakkı saklıdır.

3- Eylül 2002-Ocak 2006 dönemleri dahil yapılan sınavlara başvuruda bulunarak başvurusu kabul gören adayların söz konusu 3 yıllık tecrübe koşulunu sınav başvurularında sağlamış olmaları nedeniyle, bu kişilerden lisans belgesi alıp almadıklarına bakılmaksızın, lisans belgesi verilmesi aşamasında 2. maddede sayılan belgelerin aranmamasına,karar verilmiştir.

BAŞAKLAND EMLAK KONUT DANIŞMANLIK HİZMETLERİ LTD.ŞTİ. - www.basakland.com

Emlak Terimleri Sözlüğü

Emlak Terimleri Sözlüğü - www.basakland.com

BAŞAKLAND EMLAK KONUT DANIŞMANLIK HİZMETLERİ LTD.ŞTİ. - www.basakland.com

Emlak Standartları

Emlak Müşavirliği Hizmetleri - Genel Kurallar
1. Konu, Tarif, Kapsam
2. Kurallar
3. Çeşitli hükümler
4. Geçici hükümler
5. Gerekçe

BAŞAKLAND EMLAK KONUT DANIŞMANLIK HİZMETLERİ LTD.ŞTİ. - www.basakland.com

Emlak Vergisi Kanunu

EMLAK VERGİSİ KANUNU
Kanun Numarası: 1319

    Kabul Tarihi: 29/07/1970

    Resmi Gazete Tarihi: 11/08/1970

    Resmi Gazete Sayısı: 13576

    BİRİNCİ KISIM: BİNA VERGİSİ

    BİRİNCİ BÖLÜM: MÜKELLEFİYET

    MEVZU:

    Madde 1 - Türkiye sınırları içinde bulunan binalar bu kanun hükümlerine göre Bina Vergisine tabidir.

    BİNA TABİRİ:

    Madde 2 - Bu kanundaki bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın hepsini kapsar.

    Bu kanunun uygulanmasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır.

    Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz.

    MÜKELLEF:

    Madde 3 - Bina Vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder.

    Bir binaya paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.

    İKİNCİ BÖLÜM: MUAFLIK VE İSTİSNALAR

    DAİMİ MUAFLIKLAR:

    Madde 4 - (Değişik fıkra: 16/10/1981 - 2536/1 md.) Aşağıda yazılı binalar, kiraya verilmemek (24.11.1994 tarihli ve 4046 sayılı Kanun kapsamında yapılan işletme hakkı devirleri hariç) şartıyla Bina Vergisinden daimi olarak muaftır. ((a), (b), (s) ve (y) fıkraları için kiraya verilmeme şartı aranmaz.) *1* *2*

    a) (Değişik bent: 17/07/1972 - 1610/1 md.) Özel bütçeli idarelere (Mazbut vakıflar dahil), il özel idarelerine, belediyelere, köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve Devlete ait binalar;

    b) (Değişik bent: 17/07/1972 - 1610/1 md.) İl özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler veya bunlara bağlı müesseselere ait;

    aa) Su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletme binaları;

    bb) Belediye sınırları içindeki yolcu taşıma işletme binaları ve kapalı durak yerleri;

    c) (Değişik bent: 17/07/1972 - 1610/1 md.) Köylere ve köy birliklerine ait tarım işletme binaları, soğuk hava depoları, içmeler ve kaplıcalar ile bunlar tarafından köylünün umumi ve müşterek ihtiyaçlarını karşılamak maksadiyle işletilen hamam, çamaşırhane, değirmenler ve köy odaları;

    d) Ordu evleri, askeri gazino ve kantinler ile bunların müştemilatı;

    e) Kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait binalar (Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmiş bulunmamaları şartiyle);

    f) (Değişik bent: 17/07/1972 - 1610/1 md.) Kazanç gayesi olmamak şartiyle işletilen hastane, dispanser, sağlık, rehabilitasyon, teşhis ve tedavi merkezleri, sanatoryum, prevantoryum, öğrenci yurtları, düşkünler evi, yetimhaneler, revirler, kreşler, kütüphaneler ve korunmaya muhtaç çocukları koruma birliklerine ait yurtlar ve işyerleri ile benzerleri;

    g) Dini hizmetlerin ifasına mahsus ve umuma açık bulunan ibadethaneler ve bunların müştemilatı;

    h) Zirai istihsalde kullanılmak şartiyle makina ve alet depoları, zahire ambarları, samanlıklar, arabalıklar, ağıllar, ahırlar, kümesler, kurutma mahalleri, böcekhaneler, serler (seralar) ve benzeri binalarla, işçi ve bekçi bina, kulübe ve barakaları;

    i) Su ürünleri müstahsillerinin istihsalde kullandıkları ağ ve alet depoları, kayıkhaneler, denizlerde ve göllerdeki işçi ve balıkçı kulübe ve barakaları;

    (Yukarıda "h" ve "i" fıkralarında yazılı binaların bir kısmı ikamete ve bir kısmı da mezkur fıkralarda yazılı maksatlara tahsis edilmiş bulunduğu takdirde vergi, yalnız ikamete tahsis olunan kısım için uygulanır.)

    j) (Değişik bent: 04/12/1985 - 3239/100 md.) Umuma tahsis edildiği Maliye ve Gümrük Bakanlığınca kabul edilen rıhtım, iskele, dalgakıran ve bunların mütemmimleri ile, demiryolları ve köprü, rampa ve tünel, yeraltı ve yerüstü geçitleri, peron alimantasyon tesisleri, iskele ve istasyon binaları ile yolcu salonları, cer ve malzeme depoları gibi demiryolu mütemmimleri, Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğüne ait hava liman ve meydanlarındaki terminal binaları, teknik blok, hangar, sistemlere ait depo; elektronik, elektrik ve mekanik sistemlere ait laboratuvar ve bakım tesisleri, pist taksirut ve apron sahası ile ısı ve enerji santralleri, hidrofor tesisleri, gerek hava liman ve meydanlarında ve gerekse uçuş yolları üzerindeki seyrüsefer yardımcı (radar, ILS, VOR, DME, NDB gibi) tesisleri ile hava yer ve yer muhabere sistemleri (VHF, UHF, HF) ve yukarıda belirtilen sistem ve tesislerin mütemmimleri. (Diğer depolar, antrepolar, müstakil lojman ve müstakil idarehane binaları mütemmim sayılmaz);

    k) Her nevi su bentleri, baraj, sulama ve kurutma tesisleri;

    l) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan binalar ile elçilerin ikametine mahsus binalar ve bunların müştemilatı (Karşılıklı olmak şartiyle) ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait binalar;

    m) (Değişik bent: 08/12/1980 - 2350/1 md.) Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara ait binalar (Vakıf senedindeki cihete tahsis edilmek şartiyle);

    n) Enerji nakil hatları ve direkleri.

    o) (Ek bent: 17/07/1972 - 1610/1 md.) Gençlik ve Spor Bakanlığı Beden Terbiyesi Gene Müdürlüğüne tescil edilmiş amatör spor kulüplerine ait binalar (Gelir veya Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmemeleri şartiyle);

    p) (Ek bent: 17/07/1972 - 1610/1 md.) Tarım kredi, tarım satış kooperatifleri, 1163 sayılı Kanuna uygun olarak teşekkül eden kooperatifler ve bu kooperatiflerin kuracağı kooperatif birlikleri, kooperatif merkez birlikleri ve Türkiye Milli Kooperatifler Birliğinin ve Türk Kooperatifçilik Kurumunun sahip oldukları kendi hizmet binaları.

    r) (Ek bent: 08/12/1980 - 2350/1 md.) Karşılıklı olmak şartiyle Uluslararası Andlaşmalar hükümlerine göre azınlık sayılan cemaatlara ait özel okul binaları.

    s) (Ek bent: 16/10/1981 - 2536/1 md.) Türk Silahlı Kuvvetlerini (Jandarma Genel Komutanlığı dahil) güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait binalar.

    t) (Ek bent: 21/01/1982 - 2587/1 md.) Tersane binaları (müstakil büro ve müstakil lojman binaları hariç.)

    u) (Ek bent: 04/12/1985 - 3239/100 md.) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binalar (Gelir Vergisinden muaf esnaf ile basit usulde Gelir Vergisine tabi mükellefler tarafından bizzat işyeri olarak kullanılan binalar hariç olmak üzere, ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılan binalar ile muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan binalar için bu muafiyet uygulanmaz.)

    v) (Ek bend: 30/07/2003 - 4962 S.K./14. md.) Doğalgaz, ham petrol ve bunların ürünlerinin nakli ve dağıtımı amacıyla kullanılan boru hatları ile bunların ayrılmaz parçası olan istasyonlar (Pompa, kompresör, basınç düşürme ve ölçüm, hat vana grupları, haberleşme, pik, katodik koruma gibi),

    y) (Ek bend: 12/12/2003 - 5020 S.K./8. md.) 18/06/1999 tarihli ve 4389 sayılı Bankalar Kanunu hükümlerine göre temettü hariç ortaklık hakları ile yönetim ve denetimleri veya hisseleri kısmen veya tamamen Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna intikal eden bankalara, tasfiyeleri Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu eliyle yürütülen müflis bankaların iflas idarelerine ait binalar.

    GEÇİCİ MUAFLIKLAR:

    Madde 5 - (Değişik madde: 17/07/1972 - 1610/2 md.)

    a) Mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin, 2.500 Yeni Türk Lirasından az olmamak üzere vergi değerinin 1/4 ü, inşalarının sona erdiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. *1*

    Bu binaların, bina apartman ise dairelerin, mesken olarak kullanılması şartiyle, satınalma veya sair suretle iktisap olunması halinde de yukardaki muaflık hükmü kalan süre için uygulanır.

    Mevcut binalara ilave yapılması halinde, 33 üncü maddenin (1) sayılı bendine göre beyan edilen değerden bu kısma isabet eden değer için, yukarda yazılı muafiyet aynı şart ve süre ile uygulanır.

    Binanın, bina apartman ise dairenin, kısmen veya tamamen mesken olarak kullanılmaması halinde bu binaya veya daireye tanınmış bulunan muafiyet bu halin vukubulduğu yılı takibeden bütçe yılından itibaren düşer.

    b) Turizm Endüstrisini Teşvik Kanunu hükümleri dairesinde turizm müessesesi belgesi almış olan Gelir veya Kurumlar Vergisi mükelleflerinin adı geçen kanunda yazılı maksatlara tahsis ettikleri ve işletmelerine dahil binaları, inşalarının sona erdiği veya mevcut binaların bu maksada tahsisi halinde turizm müessesesi belgesinin alındığı yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

    c) Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle binaları yanan, yıkılan veya kullanılmaz hale gelen veya yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çığ ve benzeri (Deprem hariç) afetlerle zarar görmesi muhtemel yerlerdeki binaların vergi mükellefleri tarafından afetin vukubulduğu veya afete maruz bulunduğunun yetkili kuruluşça tebliği tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde afetin vukubulduğu yerde veya kamu kuruluşlarınca gösterilen yerlerde inşa edilen binalar inşalarının sona erdiği yılı, kamu kuruluşlarınca ilgili kanunlarına göre inşa olunup hak sahiplerine teslim edilen binalar devredildikleri yılı takibeden bütçe yılından itibaren 10 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. (Bu halde, bu maddenin (a) fıkrası hükmü uygulanmaz.)

    Şu kadar ki, kamu kuruluşlarınca afet bölgesi olduğu nedeniyle inşaat yasağı konulan yerlerde yapılan binalar için bu muafiyet uygulanmaz.

    Muafiyetten faydalanacak mükellefler, İmar ve İskan Bakanlığından veya bu Bakanlığın yetkili kıldığı kuruluşlardan afete maruz kaldıklarına dair alacakları bir belgeyi vergi dairesine ibraz etmeye mecburdurlar.

    d) Fuar, sergi ve panayır yerlerinde inşa edilen binalar (Bu yerlerin açık bulunmadığı zamanlarda da kullanılanlar hariç), bu maksada tahsis edildikleri süre için vergiden muaftır.

    e) Planlama Teşkilatınca tespit ve tayin edilen geri kalmış bölgelerde inşa edilen sınai tesisler, inşalarının sona erdiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

    f) (Ek bent: 18/05/1987 - 3365/4 md.) Organize sanayi bölgeleri ile sanayi ve küçük sanat sitelerindeki binalar, inşalarının sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

    Yukarda (a), (b), (c) ve (d) fıkralarında yazılı muafiyetlerden istifade için, mezkur fıkralarda yazılı hallerin vukuunda, keyfiyetin bütçe yılı içinde ilgili vergi dairesine bildirilmesi şarttır. Ancak, bu olaylar bütçe yılının son üç ayı içinde vukubulduğu takdirde bildirim, olayın vukubulduğu tarihten itibaren üç ay içinde yapılır.

    Süresinde bildirimde bulunulmazsa muafiyet, bildirimin yapıldığı yılı takibeden bütçe yılından muteber olur. Bu takdirde bildirimin yapıldığı bütçe yılının sonuna kadar geçen yıllara ait muafiyet hakkı düşer. Köylerdeki inşaat için bildirimde bulunulmaz.)

    Madde 6 - (Mülga madde: 04/12/1985 - 3239/141 md.)

    ÜÇÜNCÜ BÖLÜM: MATRAH VE NİSPET

    MATRAH:

    Madde 7 - Bina Vergisinin matrahı, binanın bu kanun hükümlerine göre tesbit olunan vergi değeridir.

    Sabit istihsal tesisatına ait değerler vergi matrahına alınmaz.

    (Üç ve dördüncü fıkralar Mülga: 17/07/1972 - 1610/3 md.)

    NİSPET:

    Madde 8 - (Değişik madde: 22/07/1998 - 4369/65 md.)

    (Değişik fıkra: 08/01/2002 - 4736 S.K../4. md.) Bina vergisinin oranı meskenlerde binde bir, diğer binalarda ise binde ikidir. Bu oranlar, 5216 sayılı Kanunun uygulandığı büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde % 100 artırımlı uygulanır. Bakanlar Kurulu, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir. *1* *2*

    (Değişik fıkra: 30/07/2003 - 4962 S.K./15. md.) Bakanlar Kurulu, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, özürlülerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m

    'yi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) halinde, bu meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Bu hüküm, yukarıda belirtilenlerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır. Muayyen zamanda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz. Geliri olmadığını belgelemenin usul ve esaslarını belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkilidir.

    Yeni inşa edilen bina veya binaların vergisi, arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olamaz.

    (Ek cümle: 30/07/2003 - 4962 S.K./15. md.) Bu hüküm binaların inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren dört yıl uygulanır.

    YETKİ:

    Mükerrer Madde 8 - (Mülga madde: 22/07/1998 - 4369/82 md.)

    MÜKELLEFİYETİN BAŞLAMASI VE BİTMESİ:

    Madde 9 - (Değişik madde: 17/07/1972 - 1610/5 md.)

    (Değişik fıkra: 03/04/2002 - 4751 S.K../2. md.) Bina vergisi mükellefiyeti;

    a) 33 üncü maddenin (1) ila (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu, aynı maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı halde ise bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,

    b) Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi,

    c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi,

    Takip eden bütçe yılından itibaren başlar.

    Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vukubulduğu tarihi takibeden taksitten itibaren sona erer.

    Oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edilen binaların vergileri, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re'sen tespit edilmesi üzerine, bu olayların vukua geldiği tarihlerden sonra gelen taksitlerden itibaren, bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz.

    DÖRDÜNCÜ BÖLÜM: VERGİNİN TARH VE TAHAKKUKU

    BEYAN ESASI:

    Madde 10 - (Mülga madde: 03/04/2002 - 4751 S.K./7. md.)

    VERGİNİN TARH VE TAHAKKUKU:

    Madde 11 - (Değişik madde: 03/04/2002 - 4751 S.K../2. md.)

    Bina vergisi, ilgili belediye tarafından;

    a) Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında,

    b) 33 üncü maddenin (1) ila (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi icabeden hallerde, vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılıOcak ayı içinde, vergi değerini tadil eden sebep yılın son üç ayı içinde vuku bulmuş ve bildirim, vergi değerini tadil eden sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte,

    c) 33 üncü maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı hallerde, takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında,

    29 uncu maddeye göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh olunur. Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir.

    Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, 29 uncu maddeye göre tespit edilen vergi değeri üzerinden hesaplanan bina vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.

    Bir il veya ilçe hududu içerisinde birden fazla belediye olması halinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binaya ait bina vergisini tarha yetkili olacak belediye, ilgili valiler tarafından belirlenir.

    İKİNCİ KISIM: ARAZİ VERGİSİ

    BİRİNCİ BÖLÜM: MÜKELLEFİYET

    MEVZU:

    Madde 12 - (Değişik madde: 17/07/1972 - 1610/7 md.)

    Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar bu kanun hükümlerine göre Arazi Vergisine tabidir.

    Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır.

    Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu kararı ile belli edilir.

    Aksine hüküm olmadıkça bu kanunun diğer maddelerinde yer alan arazi tabiri arsaları da kapsar.

    MÜKELLEF:

    Madde 13 - Arazi Vergisini, arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenler öder.

    Bir araziye paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.

    Mülkiyeti ihtilaflı bulunan arazi için mutasarrıfı bulunmıyan kişiler tarafından ödenen Arazi Vergileri ihtilafın ödeme yapan aleyhine sonuçlanması halinde ihtilafla ilgili bulunanların karar tarihinden itibaren bir yıl içerisinde başvurmaları şartiyle kendilerine ret ve iade olunur.

    İKİNCİ BÖLÜM: MUAFLIK VE İSTİSNALAR

    DAİMİ MUAFLIKLAR:

    Madde 14 - (Değişik fıkra: 16/10/1981 - 2536/2 md.) Aşağıda yazılı arazi kiraya verilmemek (24.11.1994 tarihli ve 4046 sayılı Kanun kapsamında yapılan işletme hakkı devirleri hariç) şartıyla Arazi Vergisinden daimi olarak muaftır. ((a), (b), (f) ve (ı) fıkralarındaki arazi için kiraya verilmeme şartı aranmaz.) *1* *2*

    a) Özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyelere ve köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve Devlete ait arazi;

    b) İl özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler veya bunlara bağlı müesseseler tarafından işletilen:

    aa) Su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletmelerine ait arazi;

    bb) Belediye sınırları içindeki yolcu taşıma işletmelerine ait arazi;

    c) Kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait arazi (Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmiş bulunmamaları şartiyle);

    d) Yabancı devletlere ait olup gerek elçilik ve konsolosluk binaları gerekse elçilerin ikametlerine mahsus binalar yapılmak üzere sahip olunan arazi ve arsalar ile bu çeşit binalardan yanan, yıkılanların arsaları (Karşılıklı olmak şartiyle) ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait arazi ve arsalar;

    e) Mezarlıklar.

    f) (Ek bent: 16/10/1981 - 2536/2 md.) Türk Silahlı Kuvvetlerini (Jandarma Genel Komutanlığı dahil) güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait arazi ve arsalar.

    g) (Ek bent: 04/12/1985 - 3239/104 md.) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan arazi. (Gelir Vergisinden muaf esnaf ile basit usulde Gelir Vergisine tabi mükellefler tarafından bizzat işyeri olarak kullanılan arsa ve arazi hariç olmak üzere, ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılan arazi ile arsalar ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazi için bu muafiyet uygulanmaz.)

    h) (Ek bent: 23/06/2000 - 4586/14. md.) Petrolün boru hatları ile transit geçişi ile ilgili projeler kapsamında; kamulaştırma ile görevlendirilen kamu kurum veya kuruluşunun maliki veya irtifak hakkı sahibi olduğu ve ilgili proje yatırımcıları lehine irtifak hakkı tesis edilmiş gayrimenkuller.

    ı) (Ek bent: 12/12/2003 - 5020 S.K./9. md.) 4389 sayılı Bankalar Kanunu hükümlerine göre temettü hariç ortaklık hakları ile yönetim ve denetimleri veya hisseleri kısmen veya tamamen Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna intikal eden bankalara, tasfiyeleri Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu eliyle yürütülen müflis bankaların iflas idarelerine ait arazi ve arsalar.

    i) (Ek bent: 25/02/2010-5953 S.K./2.mad.) Toplu Konut İdaresi Başkanlığına ait arazi ve arsalar.

    GEÇİCİ MUAFLIKLAR:

    Madde 15 - (Değişik madde: 17/07/1972 - 1610/8 md.)

    Aşağıda yazılı arazi geçici olarak Arazi Vergisinden muaftır.

    a) Özel kanunlarına göre Devlet ormanları dışında insan emeğiyle yeniden orman haline getirilmek üzere ağaçlandırılan arazi 50 yıl;

    b) Toprak ve topoğrafik özellikleri ve erozyon gibi sınırlayıcı faktörler sebebiyle kültür bitkilerinin yetişmelerini engelleyen araziden; bataklık, turbiyer, çorak, makilik, çalılık, taşlık ve sair haller dolayısiyle üzerinde tarım yapılamayan sahaların, ıslah tedbirleriyle yeniden tarıma elverişli hale getirilmesinde 10 yıl;

    c) Teknik, ekonomik ve ekolojik bakımlardan gerekli şartları haiz olan arazide yeniden fidanla dikim veya aşılama veya yeniden yetiştirme suretiyle ağaçlık, meyvalık, bağ ve bahçe meydana getirilmesinde asgari 2 yıl, azami 15 yıl;

    d) Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca, organize sanayi bölgeleri için iktisap olunduğu veya bu bölgelere tahsis edildiği kabul edilen arazi (Sanayici lehine tapudaki tescilin yapılacağı tarihe kadar).

    Geçici olarak muaflıktan istifade için arazinin bu maddede yazılı cihetlere tahsis edilmiş olduğunun ilgili vergi dairesine bütçe yılı içinde bildirilmesi şarttır. Muafiyetler, arazinin tayin olunan cihetlere tahsis edildiği yılı takibeden bütçe yılından başlar. Bütçe yılı içinde bildirim yapılmazsa muafiyet, bildirimin yapıldığı yılı takibeden bütçe yılından muteber olur. Bu takdirde bildirimin yapıldığı bütçe yılının sonuna kadar geçen yıllara ait muafiyet hakkı düşer.

    (a) ve (b) fıkralarında yazılı muafiyet konusu arazinin bu fıkralarda gösterilen cihetlere tahsis edilmiş olup olmadığının şartları ile (c) fıkrasına göre geçici muafiyet verilecek haller, bunların şartları ve muafiyet süreleri Tarım ve Orman Bakanlıkları ile Türkiye Ziraat Odaları Birliğinin mütalaası alınmak suretiyle Maliye Bakanlığınca belli edilir ve Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulur.

    ARAZİ VERGİSİNDE İSTİSNA:

    Madde 16 - (Değişik madde: 21/01/1982 - 2587/5 md.)

    (Değişik fıkra: 04/12/1985 - 3239/105 md.) Mükelleflerin bir belediye ve bu belediyenin mücavir alan sınırları içinde bulunan arazisinin (arsalar hariç) toplam vergi değerinin 10.000 Türk Lirası Arazi Vergisinden müstesnadır.

    Bu miktarı üç misline kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.

    Bu hükmün tatbikatında mükellef ile eş ve velayet altındaki çocuklara ait arazi değerleri toplu olarak nazara alınır.

    Bu maddede yazılı istisna, hisseli arazide mükelleflerin hisse miktarları ayrı ayrı nazara alınmak suretiyle uygulanır.

    ÜÇÜNCÜ BÖLÜM: MATRAH VE NİSPET

    MATRAH:

    Madde 17 - Arazi Vergisinin matrahı arazinin bu kanun hükümlerine göre tespit olunan vergi değeridir.

    (İki ve üçüncü fıkralar Mülga: 17/07/1972 - 1610/10 md.)

    NİSPET:

    Madde 18 - (Değişik madde: 08/01/2002 - 4736 S.K../4. md.)

    Arazi vergisinin oranı binde bir, arsalarda ise binde üçtür. Bu oranlar, 5216 sayılı Kanunun uygulandığı büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde % 100 artırımlı uygulanır. Bakanlar Kurulu, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir. *1* *2*

    MÜKELLEFİYETİN BAŞLAMASI VE BİTMESİ:

    Madde 19 - (Değişik madde: 19/07/1972 - 1610/12 md.)

    (Değişik fıkra: 03/04/2002 - 4751 S.K../2. md.) Arazi vergisi mükellefiyeti;

    a) 33 üncü maddenin (1) ila (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi, aynı maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı halde ise bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,

    b) Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi,

    c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi,

    Takip eden bütçe yılından itibaren başlar.

    Vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan araziden dolayı mükellefiyet, bu olayın vukubulduğu tarihi takibeden taksitten itibaren sona erer.

    Kanunların verdiği yetkiye dayanılarak tasarrufu yasak edilen arazinin vergisi, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re'sen tespit edilmesi üzerine yasaklama tarihini izleyen taksitlerden itibaren bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz.

    Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle yanan, yıkılan binaların arsalarına ait vergiler, bu olayların vukua geldiği tarihleri takibeden bütçe yılından itibaren iki yıl süre ile alınmaz.

    Üzerine bina yapılan arsanın Arazi Vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren sona erer.

    DÖRDÜNCÜ BÖLÜM: VERGİNİN TARH VE TAHAKKUKU

    BEYAN ESASI:

    Madde 20 - (Mülga madde: 03/04/2002 - 4751 S.K./7. md.)

    VERGİNİN TARH VE TAHAKKUKU:

    Madde 21 - (Değişik madde: 03/04/2002 - 4751 S.K../2. md.)

    Arazi vergisi, ilgili belediye tarafından;

    a) Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında,

    b) 33 üncü maddenin (1) ila (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi icabeden hallerde, vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde, vergi değerini tadil eden sebep bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulmuş ve bildirim, vergi değerini tadil eden sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte,

    c) 33 üncü maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı hallerde, takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında,

    29 uncu maddeye göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh olunur. Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir.

    Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, 29 uncu maddeye göre tespit edilen vergi değeri üzerinden hesaplanan arazi vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.

    Bir il veya ilçe sınırları içerisinde birden fazla belediye olması halinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan araziye ait arazi vergisini tarha yetkili olacak belediye, ilgili valiler tarafından belirlenir.

    ÜÇÜNCÜ KISIM: KISIMLAR ARASINDA MÜŞTEREK HÜKÜMLER

    BİRİNCİ BÖLÜM:

    MUAFLIK VE İSTİSNA HÜKÜMLERİNİN BU KANUNDA YER ALMASI ESASI:

    Madde 22 - (Değişik madde: 17/07/1972 - 1610/14 md.)

    Bina ve Arazi Vergileri ile ilgili muaflık ve istisna hükümleri bu kanuna eklenmek veya bu kanunda değişiklik yapılmak suretiyle düzenlenir.

    BİLDİRİM VERME VE SÜRESİ:

    Madde 23 - (Değişik madde: 03/04/2002 - 4751 S.K../2. md.)

    Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde (geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlak vergisi bildirimi verilmesi zorunludur. Devlete ait arazi için bildirim verilmez.

    Bildirimler;

    a) Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde,

    b) Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin vuku bulduğu bütçe yılı içerisinde,

    Emlakın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir.

    Yukarıdaki fıkralarda yazılı haller bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirim, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verilir. Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi, münferiden de bildirim verebilirler. Paylı mülkiyet halinde ise bildirim münferiden verilir.

    Elbirliği mülkiyetinde münferiden bildirim verildiği takdirde, gayrimenkule ait vergi değeri üzerinden hissedarların adedine göre ayrı ayrı tarh ve tahakkuk yapılır.

    Bildirimlerin şekli ve kapsamı Maliye Bakanlığınca belirlenir.

    BEYANNAMELERİN ŞEKLİ VE MUHTEVASI:

    Madde 24 - (Mülga madde: 03/04/2002 - 4751 S.K./7. md.)

    KÖYLERDE YAPILACAK BEYAN:

    Madde 25 - (Mülga madde: 03/04/2002 - 4751 S.K./7. md.)

    MUHTAR VE İHTİYAR KURULUNUN GÖREVLERİ:

    Madde 26 - (Mülga madde: 03/04/2002 - 4751 S.K./7. md.)

    EK SÜRELER İÇİNDE BEYANNAME VERİLMESİ:

    Madde 27 - (Mülga madde: 03/04/2002 - 4751 S.K./7. md.)

    İŞTİRAK HALİNDE VE MÜŞTEREK MÜLKİYETTE BEYANNAME VERİLMESİ:

    Madde 28 - (Mülga madde: 03/04/2002 - 4751 S.K./7. md.)

    VERGİ DEĞERİ:

    Madde 29 - (Değişik madde: 03/04/2002 - 4751 S.K../2. md.)

    Vergi değeri;

    a) Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,

    b) Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle,

    Hesaplanan bedeldir.

    Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.

    33 üncü maddeye (8 numaralı fıkra hariç) göre mükellefiyet tesisi gereken hallerde vergi değerinin hesaplanmasında, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrasına göre belirlenen arsa ve arazi birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yıldan başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınır.

    (Değişik fıkra: 16/06/2009-5904 S.K./33.mad) Vergi değerinin hesabında bin liraya, verginin hesaplanmasında ise bir liraya kadar olan kesirler dikkate alınmaz.

    Bakanlar Kurulu, bu maddede belirtilen artış oranını sıfıra kadar indirmeye veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya yetkilidir. Bakanlar Kurulu bu yetkisini, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 95 inci maddesi uyarınca belirlenen belediye grupları itibarıyla farklı oranlar tespit etmek suretiyle de kullanabilir.

    ÖDEME SÜRESİ:

    Madde 30 - (Değişik madde: 17/07/1972 - 1610/20 md.)

    Emlak Vergisi birinci taksidi Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksidi Kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

    (İkinci fıkra Mülga: 04/12/1985 - 3239/141 md.)

    Maliye Bakanlığı ödeme aylarını, bölgelerin özelliklerine göre değiştirebilir.

    Kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina arsa ve arazinin vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur. 9 ve 19 uncu madde hükümleri saklıdır.

    Kısıtlamanın kaldırılması halinde, kaldırılma tarihini takibeden bütçe yılından itibaren emlakin vergisi, tüm vergi değeri üzerinden ödenir.

    Kısıtlamanın devam ettiğı sürede tecil edilen verginin 9/10 u bina, arsa veya arazinin satılması, istimlaki veya hibe yoluyla ahara devir ve temliki halinde, tahsilat zamanaşımına uğramamış olanları muaccel hale gelir.

    (Değişik fıkra: 08/12/1980 - 2350/7 md.) Kanunla ve diğer mevzuatla yapılan kısıtlamaların neler olduğu, süresi, tevsiki ve kısıtlama koyan kamu organlarının görevleri ve sorumlulukları Maliye Bakanlığınca, Milli Eğitim, İmar ve İskan ve İçişleri Bakanlıklarının mütalaaları alınarak hazırlanacak bir yönetmelikle tanzim olunur.

    (Değişik fıkra: 04/12/1985 - 3239/110 md.) Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş Emlak Vergisinin ödenmesinden devreden devralan müteselsilen sorumlu tutulurlar. Devralanın mükellefe rücu hakkı saklıdır. Tapu daireleri devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15'inci günü akşamına kadar ilgili belediyelere bildirir.

    VERGİ DAİRESİNCE YAPILACAK İŞLEM:

    Madde 31 - ( Değişik madde: 17/07/1972 - 1610/21 md.)

    (Birinci fıkra Mülga: 04/12/1985 - 3239/141 md.)

    Vergi değerlerinin takdirinde şehir ve köylerin tabii, iktisadi ve bölgesel şartlarına göre nazara alınacak piyasa bedeli, maliyet bedeli, kira veya yıllık istihsal değeri gibi normlar ile uyulacak usul ve esaslar, mükelleflerden ve üçüncü şahıslardan istenecek bilgiler tüzükte belirtilir.

    (Üç ve dördüncü fıkralar Mülga: 04/12/1985 - 3239/141 md.)

    BİLDİRİM VERİLMEMESİ HALİNDE YAPILACAK İŞLEMLER:

    Madde 32 - (Değişik madde: 03/04/2002 - 4751 S.K../2. md.)

    Bildirimin süresinde verilmemesi halinde, vergi idarece tarh edilir. İdarece tarhiyatta her yıla ilişkin vergi değeri, 29 uncu madde hükmü dikkate alınarak hesaplanır.

    VERGİ DEĞERİNİ TADİL EDEN SEBEPLER:

    Madde 33 - Vergi değerini tadil eden sebepler aşağıda gösterilmiştir:

    1. Yeni bina inşa edilmesi (Mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalorifer tesisleri konulması yeni inşaat hükmündedir.)

    2. (Değişik bent: 17/07/1972 - 1610/23 md.) Bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harabolması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kaldırılması;

    3. Bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkan, mağaza, depo gibl ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline kalbedilmesi, (Bu hükmün uygulanmasında bir apartmanın her dairesi bir bina sayılır ve tadil sebebi, yalnız kullanış tarzı tamamen veya kısmen değiştirilen daire için geçerli olur.)

    4. Arazinin hal ve heyetinde değişiklik olması:

    a) Arazinin fidanlandırılması veya ağaçlandırılması, bağ haline getirilmesi;

    b) Fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesi veya gelmesi;

    c) Tarım yapılan bir arazinin tabii bir afet veya arıza sebebiyle veya sair sebepler yüzünden tarıma elverişsiz hale gelmesi.

    d) Tarım yapılmıyan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi,

    e) Arazinin parsellenmek suretiyle arsalar haline getirilmesi.

    5. Bir binanın mütemmimi durumunda olan arazinin mütemmimlik durumundan çıkması veya bir arazi ve arsanın bina mütemmimi durumuna girmesi.

    6. Bir bina veya arazinin takvim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi (Araziden bir kısmının istimlak edilmesi de ifraz hükmündedir.)

    7. Müteaddit arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi veya müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi.

    8. (Ek alt bent: 17/07/1972 - 1610/23 md.) Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında devamlı olmak üzere bina veya arazinin değerlerinde %25 i aşan oranda artma veya eksiltme olması;

    (Son fıkra Mülga: 17/07/1972-1610/23 md.)

    Madde 34 - (Mülga madde: 08/12/1980 - 2350/6 md.)

    KAÇAKÇILIK CEZASININ UYGULANMAYACAĞI:

    Madde 35 - (Mülga madde: 22/07/1998 - 4369/82 md.)

    ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER

    KÖY KIYMET BEYANI DEFTERLERİNİN DOLDURULMASINA YARDIM:

    Madde 36 - (Mülga madde: 03/04/2002 - 4751 S.K./7. md.)

    USUL HÜKÜMLERİ:

    Madde 37 - (Değişik madde: 04/12/1985 - 3239/113 md.)

    Bu Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu Kanuna göre alınacak vergiler hakkında 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ile 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uygulanır.

    Bu Kanunda geçen "Vergi dairesi"tabiri, belediyeleri ifade eder.

    Bu Kanunun uygulanmasında, Vergi Usul Kanununun vergi inceleme yetkisi hariç olmak üzere;

    1. Belediye gelir şube müdürü, gelir şube müdürü olmayan yerlerde belediye hesap işleri müdürü, hesap işleri müdürü olmayan yerlerde muhasebeci, vergi dairesi müdürü sıfat ve yetkisini haizdir.

    2. Vergi Usul Kanununda mahallin en büyük mal memuruna verilmiş görev ve yetkiler, belediye başkanları tarafından kullanılır.

    VERGİ HASILATINDAN VERİLECEK PAYLAR:

    Madde 38 - (Değişik madde: 20/07/1971-1446/2 md.;Mülga madde: 03/07/2005-5393 S.K/85.mad)

    PAYLARIN DAĞILIMI:

    Mükerrer Madde 38 - (Değişik madde: 08/01/2002 - 4736 S.K../4. md. ; Mülga madde bend :07/12/2004 - 5272 S.K./86.mad) *1*

    KESİRLER:

    Madde 39 - (Mülga madde: 22/07/1998 - 4369/82 md.)

    BİNA VE ARAZİ VERGİLERİNDE ZAMANAŞIMI SÜRESİNİN BAŞLANGICI:

    Madde 40 - (Değişik madde: 08/12/1980 - 2350/11 md.)

    Bildirim dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zamanaşımı, bu bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından itibaren başlar.

    İKİNCİ BÖLÜM: SON HÜKÜMLER

    KALDIRILAN HÜKÜMLER:

    Madde 41 - (Değişik fıkra: 20/07/1971 - 1446/3 md.) Aşağıda yazılı kanunlarla diğer kanunlardaki bu kanuna uymıyan hükümler 01/03/1972 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılmıştır :

    1. 04/07/1931 tarihli ve 1837 sayılı Bina Vergileri Kanunu ile 1996, 2413, 2870, 2898, 4873, 5648, 5649, 6256, 206, 309, 177, 491, 496 sayılı Kanunlar ile ek ve tadilleri ve 1454 sayılı Kanunun 13 üncü maddesi ile 3202 sayılı Kanunun 5453 sayılı Kanunla değişik 5 inci maddesinin (b) fıkrası, 2871 sayılı Kanunun 2, 3 ve 4 üncü ve 4040 sayılı Kanunun 489 sayılı Kanunla değişik 31 inci maddeleri ile 5237 sayılı Kanunun 4 üncü ve 5419 Sayılı Kanunun 3 üncü maddeleri,

    2. 27/06/1931 tarihli ve 1833 sayılı Arazi Vergisi Kanunu ile 2567, 3585, 3726, 4699, 5650, 6255, 483 sayılı Kanunlar ile ek ve tadilleri ve 3116 sayılı Kanunun 5653 sayılı Kanunla değişik 86 ncı maddesinin arazi vergisi muafiyeti ile ilgili hükmü ve 3653 sayılı Kanunun 7 nci maddesi,

    3. 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 50, 51, 53, ila 62, 77 ve 78 inci maddeleri,

    4 - (Ek bent: 17/07/1972 - 1610/ 24 md.; Değişik bent: 25/08/1977 - 2104/1 md.) Özel kanunların bina ve arazi vergilerine ilişkin muaflık ve istisna hükümleri (31/05/1963 tarihli ve 244 sayılı Kanun gereğince yapılan milletlerarası antlaşmalarla tanınan muaflık ve istisna hükümleri ile, 11/07/1972 tarihli ve 1606 sayılı Kanunla tanınan muaflık hükümleri saklıdır.)

    EK VE GEÇİCİ MADDELER:

    Ek Madde 1 - (Ek madde: 04/12/1985 - 3239/115 md.)

    Mahalli idarelerce tahsil edilen vergi, resim, harç ve paylara ilişkin yurt dışı danışmanlık hizmetleri Maliye ve Gümrük Bakanlığınca yürütülür. Bu hizmetlerin yürütülmesine ilişkin usul ve esaslar Maliye ve Gümrük Bakanlığınca belirlenir.

    Ek Madde 2 - (Ek madde: 03/04/2002 - 4751 S.K./3. md.)

    a) Emlak vergisi mükellefleri tarafından en son verilmiş bulunan emlak vergisi beyannameleri belediyelerce muhafaza edilir ve bu Kanuna göre ilgili belediyelerce yapılacak tarhiyat sırasında, bina veya araziye ilişkin olarak bu beyannamelerde yer alan bilgiler dikkate alınır.

    b) Köylerde bulunan bina ve araziye ilişkin olarak 1998 yılı genel beyan döneminde muhtarlar tarafından doldurulup belediyelere teslim edilen köy kıymet beyanı defterleri ilgili belediyelerce muhafaza edilir. Köy kıymet beyanı defterlerinde kayıtlı bina ve arazilerin vergi değerlerinin tespiti gereken hallerde belediyeler, 29 uncu maddeye göre gerekli tespiti yapar ve ilgililere bildirir.

    Geçici Madde 1 - Bu kanunun 5 inci maddesinin (a) ve (b) fıkralarındaki geçici muaflık hükümleri gerek bu kanunun yürürlüğü tarihinden önce muaflıktan faydalanmamış binalar hakkında, gerekse 6188 sayılı Kanunun 13 üncü maddesi ile 1837 sayılı Kanunun 206 ve 491 sayılı kanunlarla değişik 4 üncü maddesi gereğince geçici muafiyet almış binalar hakkında da, bu binaların inşalarının sona erdiği yılı takibeden 10 yıllık devrenin 01/03/1972 tarihinden sonra kalan kısmı için uygulanır. (Ancak, 01/03/1972 tarihine kadar tarhi gereken bina, buhran ve savunma vergileri, mezkur tarihe kadar mer'i olan kanun hükümlerine göre tarh. tahakkuk ve tahsil olunur.)

    1833 sayılı Arazi Vergisi Kanunu ile ek ve tadilleri gereğince tanınan geçici muafiyetler saklıdır.

    Geçici Madde 2 - (Değişik madde: 20/07/1971 - 1446/4 md.)

    1971 bütçe yılı sonuna kadar olan dönemlerle ilgili tarh, tahakkuk, tahsil ve diğer işlemlerin Bina, Arazi, İktisadi Buhran ve Savunma Vergisi Kanunları ile Vergi Usul Kanunu ve bunların ek ve tadilleri ve 1454 sayılı Kanunun 13 üncü maddesi ile 3202 sayılı Kanunun 5453 sayılı Kanunla deği

Kat Mülkiyeti Kanunu

KAT MÜLKİYETİ KANUNU

    Kanun Numarası: 634

    Kabul Tarihi: 23/06/1965

    Yayımladığı Resmi Gazete Tarihi: 02/07/1965

    Yayımladığı Resmi Gazete Sayısı: 12038

    BİRİNCİ BÖLÜM: GENEL HÜKÜMLER

    A KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI:

    I - GENEL KURAL:

    Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

    Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

    II - TARİFLER:

    Madde 2 - Bu kanuna göre :

    a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);

    b) Anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);

    c ) (Değişik bent: 13/04/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (Kat irtifak sahibi);

    d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);

    e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);

    denir.

    III - KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ NİTELİĞİ:

    Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

    (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/2 md.; Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./1.mad) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.

        (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./1.mad; Değişik fıkra: 23/06/2009-5912 S.K./1.mad) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.

    IV - ORTAK YERLER:

    Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

    a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./2.mad) taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

    b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

    c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

    Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

    B BAĞLANTILAR :

    I - BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE ARSA PAYI ARASINDAKİ BAĞLANTI:

    Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoliyle geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoliyle de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.

    Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.

    Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.

    Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulun kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.

    II- BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE EKLENTİLER VE ORTAK YERLER ARASINDAKİ BAĞLANTI:

    Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.

    Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.

    Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklariyle bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.

    Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.

    C ORTAKLIĞIN ŞÜYUUN GİDERİLMESİ VE ÖNCELİKLE SATINALMA ŞÜF’A HAKKI:

    I - ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ:

    Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.

    Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.

    II- ÖNCELİKLE SATINALMA HAKKI:

    Madde 8 - (Değişik fıkra:13/04/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.

    Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.

    Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.

    D GENEL HÜKÜMLERİN UYGULANMA ALANI:

    Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.

    İKİNCİ BÖLÜM: KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI

    A GENEL KURAL:

    Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.

    Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

    (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./3.mad) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.

    Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.

    Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

    (Ek fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./3.mad) Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.

    B KAT MÜLKİYETİ KÜTÜĞÜ:

    Madde 11 - (Değişik madde: 14/11/2007-5711 S.K./4.mad)

    Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.

       Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.

    C KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI:

    I - İSTEM VE BELGELER:

    Madde 12 - (Değişik madde: 13/04/1983 - 2814/4 md.;Değişik madde: 14/11/2007-5711 S.K./5.mad.)

    Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

       a) (Değişik bent: 23/06/2009 - 5912 S.K./2.mad) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

       b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

       c) (Mülga bent: 23/06/2009-5912 S.K./2.mad)

    II - SÖZLEŞME VE TESCİL:

    Madde 13 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.

    (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./6.mad.) Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.

        (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./6.mad.) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.

    Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.

    (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.

    D KAT İRTİFAKININ KURULMASI:

    Madde 14 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/6 md.;Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./7.mad.;Değişik fıkra: 23/06/2009-5912 S.K./3.mad) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.

    Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.

    (Değişik fıkra: 23/06/2009-5912 S.K./3.mad) Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.

    (Ek fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./7.mad.; Mülga fıkra: 23/06/2009-5912 S.K./3.mad)

    ÜÇÜNCÜ BÖLÜM: KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI

    A KAT MALİKLERİNİN HAKLARI:

    I - BAĞIMSIZ BÖLÜM ÜZERİNDE:

    Madde 15 - Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

    II - ORTAK YERLER ÜZERİNDE :

    Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

    Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

    B KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI:

    Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

    (Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

    (Ek fıkra: 13/04/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

    DÖRDÜNCÜ BÖLÜM: KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI

    A KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI:

    I - GENEL KURAL:

    Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

    Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

    Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.

    II - ANAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:

    Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

    (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/8 md.;Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./8.mad.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

    Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

    III- ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA :

    Madde 20 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

    a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

    b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

    Katılmakla yükümlüdür.

    c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

    (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, (Değişik ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

    Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

    IV - SİGORTA ANLAŞMASI:

    Madde 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.

    Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.

    Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.

    Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır,

    Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.

    Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.

    V - ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI:

    Madde 22 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

    Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. (Değişik cümle: 14/11/2007-5711 S.K./10.mad.) 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır .

    (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

    VI - MÜSAADE MECBURİYETİ:

    Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./11.mad.) ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

    Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.

    Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.

    VII - YASAK İŞLER:

    Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

    Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

    (Ek fıkra: 13/02/2011-6111 S.K 190. mad.) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.

    Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.

    VIII - KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ:

    Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

    (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

    Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir

    a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

    b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

    c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

    (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

    B KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI:

    Madde 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler.

    (Değişik fıkra: 14/11/2007-5713 S.K./11.mad.) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.

    Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

    BEŞİNCİ BÖLÜM: ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ

    A GENEL KURUL:

    Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

    B YÖNETİM PLANI:

    Madde 28 - Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

    Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

    (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

    Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

    Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

    C KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTISI VE KARARLARI:

    I - TOPLANTI ZAMANI:

    Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711 S.K./14.mad.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

    Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

    İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711 S.K./14.mad.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

    II - YETER SAYI:

    Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.

    (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./15.mad.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

    Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

    III - OYA KATILMA:

    Madde 31 - Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.

    Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.

    Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

    Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

    (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./16.mad.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

    IV - KARARLAR:

    Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

    Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

    Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

    Kat malikleri kurulu kararları 1'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.

    Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

    V - HAKİMİN MÜDAHALESİ:

    Madde 33 - (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./17.mad.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

    Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

    (Değişik fıkra: 14/11/2007-5713 S.K./17.mad.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

    D YÖNETİCİ:

    I - ATANMASI:

    Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

    Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

    Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

    Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

    Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

    Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

    Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

    Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.

    (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./18.mad.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.

    II - YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ:

    1. GENEL YÖNETİM İŞLERİNİN GÖRÜLMESİ:

    Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

    a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

    b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

    c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

    d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

    e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

    f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

    g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

    h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;

    i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

    j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

    k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

    2. DEFTER TUTULMASI VE BELGELERİN SAKLANMASI:

    Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

    Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

    Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

    3. İŞLETME PROJESİNİN YAPILMASI:

    Madde 37 - (Değişik madde: 13/04/1983 - 2814/12 md.)

    Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

    Bu projede özellikle:

    a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

    b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

    c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;

    Gösterilir.

    Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

    Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

    III- SORUMLULUĞU:

    1.GENEL KURAL:

    Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

    (Ek fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./19.mad.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

    2. HESAP VERME:

    Madde 39 - Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.

    Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

    IV - HAKLARI:

    Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

    Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.

    Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir,

    (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

    E YÖNETİMİN DENETLENMESİ:

    Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

    Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

    Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

    Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

    F YENİLİK VE İLAVELER:

    I - FAYDALI OLANLAR:

    Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

    (Ek fıkra: 01/07/2005-5378 S.K./19.mad) Özürlülerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tas

Emlak Danışmanlığı Kursu

EMLAK DANIŞMANLIĞI KURSU

Uzaktan Eğitim Programı Uygulaması Çerçevesinde Verilen Sertifikalar

Madde 14.  MEB - EĞİTEK ve TEMFED tarafından yürütülen Sertifikaya Dayalı Uzaktan Eğitim Programı çerçevesinde verilen belgeler: yürürlükte bulunan mesleki kanun, yönetmelik, genelge  ve tebliğler kapsamında değerlendirilir.

EMLAK DANIŞMANLIĞI İLE KONUT FİNANSMANI TANITIM VE PAZARLAMA DANIŞMANLIĞI  (MORTGAGE BROKER’LIĞI) SERTİFİKA PROGRAMLARI UZAKTAN ÖĞRETİM

UYGULAMA YÖNERGESİ

AMAÇ VE KAPSAM

Madde 1. Bu yönergenin amacı, Emlak Danışmanı ile Konut Finansmanı Tanıtım ve Pazarlama Danışmanı (Mortgage Broker’lığı) sertifika programlarının tabi olacağı esasları belirlemektir. Bu uygulama esasları, Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu (TEMFED) ve Milli Eğitim Bakanlığı (MEB) işbirliğinde gerçekleştirilecek sertifika düzeyinde uzaktan öğrenim gören kursiyerlere uygulanır.

EĞİTİM TAKVİMİ VE ÖĞRETİMİN BAŞLATILMASI

Madde 2. Sertifika Programının eğitim takvimi TEMFED önerisi göz önüne alınarak MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğü ve TEMFED tarafından belirlenir. MEB kararları çerçevesinde 2008 yılından itibaren, sertifika programlarındaki dersler uzaktan öğretim yöntemleriyle yapılır.

KAYIT ŞARTLARI

Madde 3. Sertifika Programlarına kaydolabilmek için aşağıdaki şartların varlığı aranır;

a)  18 yaşını doldurmuş olmak,

b)  En az lise mezunu olmak, Ancak  Emlak Müşavirliği (Danışmanlık, Komisyonculuk) mesleğini bil fiil yürüttüğünü, resmi olarak belgelendirenlerden bu şart aranmaz.

KAYIT İÇİN GEREKLİ BELGELER

Madde 4. Sertifika Programına kaydolma hakkını kazanan adayların ön kayıtları yıl içinde kesintisiz olarak alınır, her kurs başlangıcı kesin kayıt yapılmak suretiyle devam eder.

A- TC. Uyruklu Adaylar:

a)  Mesleki ve Teknik Açıköğretim Okulu Müdürlüğüne hitaben kursa kayıt olma isteğini belirten dilekçe,

b)  Öğrenim belgesinin onaylı fotokopisi,

c)  Nüfus cüzdanı fotokopisi,

d) Yeni çekilmiş 4,5x6 cm. boyutlarında 2 (iki) adet vesikalık fotoğraf,

e)  Banka dekontu.

B- Yabancı Uyruklu Adaylar              

a)  Mesleki ve Teknik Açıköğretim Okulu Müdürlüğüne hitaben kursa kayıt olma isteğini belirten dilekçe,

b)  Öğrenim belgesi; Milli Eğitim Bakanlığı Talim ve Terbiye Kurulu Başkanlığı’ndan alınmış denklik belgesi,

c)  Noterden onaylı pasaport örneği,

d)  Yeni çekilmiş 4,5x6 cm. boyutlarında 2 (iki) adet vesikalık fotoğraf,

e)  Banka dekontu.

Aday kursiyerlerin, kayıtlarının yapılabilmesi için;  yukarıda sayılan belgeleri eksiksiz olarak TEMFED’e teslim etmeleri, TEMFED ve MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen mali yükümlülükleri yerine getirmiş olmaları, TEMFED’ in ilgili kayıt evrakının ve belgelerin tanzimini yaparak MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğü’  ne ulaştırması gerekir.

Adaylar, yukarıda belirtilen belgelere ek olarak MEB ve TEMFED tarafından gerekli görülen diğer belgeleri de okula vermek zorundadırlar.

Belgeleri noksan olan adayların kayıtları yapılamaz. Hukuki yönden Kursiyerlik durumu kayıt işlemlerinin tamamlanması üzerine kazanılır.

KAYIT SİLME

Madde 5. Bir öğrencinin;

a)  Azami öğrenim süresi sonunda sorumlu olduğu sertifika programında, ek sınav hakkı da dahil 4 (dört) sınav hakkını kullandıktan sonra başarısız olan kursiyerlerin kaydı, MEB kararı ile silinir. Kaydı silinen kursiyer herhangi bir hak talep edemez. Kursiyerin uyması gereken disiplin kurallarına aykırı hareketlerden dolayı, MEB ve TEMFED’ in yetkili kurullarının alacağı öğrenim hakkına son verilmesi kararıyla kaydı silinir. Kaydı silinen kursiyer herhangi bir hak talep edemez.

EĞİTİM-ÖĞRETİM PROGRAMLARI

Madde 6. Kursiyerlerin öğrenimleri sırasında Uzaktan öğretim sistemi ile aldıkları dersler, taraflar tarafından belirlenen ilke ve esaslara uygun olarak ilgili Sertifika Programları yöneticilerinin önerileri üzerine; TEMFED ve MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğü tarafından uygulanan eğitim programındaki konulara göre hazırlanır.

ÖĞRENİM SÜRESİ

Madde 7. Sertifika için öğrenim süresi;

a)  Emlak Danışmanlığı sertifika programı 120 saat olup, 6 hafta,

b)  Konut Finansmanı Tanıtım ve Pazarlama Danışmanı (Mortgage broker’lığı) sertifika programı 70 saat olup, 3 haftadır.

SINAVLAR

Madde 8. Eğitim sonunda TEMFED ve MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğünün belirleyeceği yer ve zamanda Sertifika Sınavları yazılı olarak; MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğünce gözetmen eşliğinde yapılacaktır.  Kursiyerlerin 3 (üç) Sertifika Sınav hakları vardır. Kabul edilebilir mazereti bulunan kursiyerlere 11. ve 12. maddeler doğrultusunda 1 (bir) ek sınav hakkı daha verilir.

SINAV SONUÇLARININ DUYURULMASI

Madde 9. Sertifika sınav sonuçları TEMFED ve MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğü tarafından internet ortamında açıklanabilir.

SINAV SONUCUNA İTİRAZ

Madde 10. Sertifika sınavının sonucuna, ilanı tarihinden itibaren en fazla 7 (yedi) gün içinde ve sadece maddi hata yönünden itiraz edilebilir. İtiraz, MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğü’ne verilen bir dilekçe ile yapılır. MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğü tarafından sınav kağıtlarında, sınav cetvellerinde veya ilgili çalışma evrakında bir maddi hata tespit edilirse, bu hata ilgili öğretim elemanının da görüşü alındıktan sonra, TEMFED ve MEB kararı ile düzeltilir ve ilan edilir.

KABUL EDİLEBİLİR BİR MAZERET NEDENİ İLE SINAVA GİREMEME

Madde 11. Bu uygulama Esaslarında belirtilen ve MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğü tarafından kabul edilen bir mazeret nedeniyle sertifika sınavına gerememiş olan kursiyerler için bir defaya mahsus olmak üzere bir sonraki sertifika sınavına katılabilir. MEB tarafından kabul edilen bir mazereti olmaksızın sertifika sınavına girmeyen öğrenci o sınav hakkını kullanmış ve sınavda başarısız sayılır.

Öğrencinin mazeretinin varlığını kanıtlayan belgeleri mazeretinin sona ermesinden itibaren en geç 7 (yedi) gün içinde MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğü veya TEMFED’e sunması gerekir. Aksi halde bu husustaki başvurusu dikkate alınmaz.

HAKLI VE GEÇERLİ MAZERET HALLERİ

Madde 12. MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğü takdirine bağlı ve TEMFED’ce kabul edilmiş olmak kaydı ile öğrenciye mazeretleri nedeniyle bir defaya mahsus bir sonraki sınavlara katılabilme ve öğrenime ara verme izni verilmesine esas olabilecek mazeret halleri şunlardır.

a) Mahallin en büyük mülki amirince verilecek bir belge ile belgelenmiş olması şartı ile tabii afetler nedeni ile öğrencinin öğrenimine ara vermek zorunda kalmış olması. Kendisinin hastalığı, birinci derecede kan ve sıhhi hısımlarının ölümü veya ağır hastalığı halinde, bakacak başka kimsenin bulunmaması nedeni ile öğrencinin öğrenime ara vermek zorunda olduğunu belgelemesi.

Öğrencinin mazeretinin varlığını kanıtlayan belgeleri mazeretinin sona ermesinden itibaren en geç 7 (yedi) gün içinde MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğüne sunması gerekir. Aksi halde bu husustaki başvurusu dikkate alınmaz.

BAŞARI NOTU VE BAŞARI DÜZEYİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Madde 13. Sınavlar 100 (yüz) not sistemi üzerinden değerlendirilir. Başarılı olabilmek için en az 50 (elli) not almak gerekir.

SERTİFİKA

Madde 14. Öğrenimlerini başarı ile tamamlayan ve sertifika almaya hak kazanan kursiyerlere, sertifika; TEMFED ve  MEB tarafından birlikte tanzim edilerek verilir. Sertifika ancak bir defa verilebilir. Sertifikanın kaybı halinde sertifika yerine geçmek üzere, sertifika üzerindeki bilgileri taşıyan, sertifikanın kaybından dolayı verildiğini belirten bir belge; MEB Mesleki ve Teknik Açıköğretim Okulu tarafından düzenlenir. Sertifikanın verilebilmesi için MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğü ve TEMFED tarafından belirlenen mali yükümlülüklerin yerine getirilmiş olması gerekir.

SINAV EVRAKININ SAKLANMA SÜRESİ

Madde 15. Sınav kağıtları, ödevler, daha uzun süre ile saklanmasına karar verilmiş olmadıkça, son işlem gördükleri tarihten itibaren 2 (iki) yıl süre ile MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğü ile TEMFED’ de elektronik ortamda saklanır ve bu sürelerin sonunda imha edilebilir.

ÖĞRENCİLERİN GENEL YÜKÜMLÜLÜKLERİ-TEBLİGAT

Madde 16. Kursiyerler bütün öğrenim süreleri boyunca web sayfasındaki ilgili yönetmelik, yönerge ve diğer düzenleyici hüküm, ilke ve esasları bilmek, bunları öğrenmek için kendilerinden beklenen ilgi ve özeni göstermek; öğretim, ders ve sınav programlarına, başarı durumu çizelgelerine ve diğer hususlara ilişkin olarak MEB Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğü tarafından yapılan yazılı ve elektronik duyuruları ilgi ve özenle izlemekle yükümlüdürler. Kursiyerler usulüne göre yapılmış olan bir duyuruyu web sayfası üzerindeki gerekli alanda görmediklerini ileri süremezler. Kursiyerler meydana gelen her türlü bilgi ve adres değişikliklerini en çok 1(bir) hafta içinde ilgili Mesleki ve Teknik Açıköğretim Okuluna bildirmek zorundadırlar.Bu şekilde değişiklik bildiriminde bulunmamış veya yanlış yada eksik e-posta vermiş olan kursiyerler dosyalarında mevcut olan en son adreslerine bilgilendirme yapılmış olması halinde kendilerine bilgilendirme yapılmadığını iddia edemezler.

YÜRÜRLÜK

Madde 17. On yedi maddeden oluşan bu uygulama yönergesi, protokol ile birlikte taraflarca 25/12/2007 tarihinde iki nüsha olarak imzalanmıştır.

 

                    MİLLİ EĞİTİM BAKANLIĞI

EĞİTİM TEKNOLOJİLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ          TÜRKİYE TÜM EMLAK MÜŞAVİRLERİ 

                                                                                                                     FEDERASYONU

                              ADINA                                                                                 ADINA

           Prof. Dr. Nizami AKTÜRK                                                              H.Ali TAYLAN

       Eğitim Teknolojileri Genel Müdürü                                           Yönetim Kurulu Başkanı

BAŞAKLAND EMLAK KONUT DANIŞMANLIK HİZMETLERİ LTD.ŞTİ. - www.basakland.com

Kayaşehir

Kullanıcı Menüsü

İletişim

BAŞAKLAND EMLAK KONUT DANIŞMANLIK HİZMETLERİ LTD.ŞTİ.

Başak Mah. Yeşilvadi Cad. Metronom AVM. K.2 D.51 5.Etap Başakşehir - İstanbul

Telefon : 02124879044
Faks : 02124875944
GSM : 05358221523


Anket

Sizce en uygun gayrimenkul edinme şekli hangisidir ?
 Peşin olarak
 Banka kredisi ile
 Çevreme Borçlanarak
 Projenin Özel Taksit İmkanıyla
 Bu krizde zannetmiyorum
Anket Sonuçları

Döviz Bilgileri

TCMB Alış Satış
 EUR 2.8914 2.8966
 USD 2.2789 2.283
 GBP 3.6343 3.6533

Oda Sayısı

Belirtilmemiş (7)
Stüdyo Tipi (5)
1+1 (3)
2+1 (5)
3+1 (18)
4+1 (10)
5+1 (0)
6+1 (1)
3+2 (0)
4+2 (0)
5+2 (0)
6+2 (1)
7+2 (0)
8+2 (1)
9+2 (0)
10+2 (1)
8+3 (0)
9+3 (0)
10+3 (1)
BAŞAKLAND EMLAK KONUT DANIŞMANLIK HİZMETLERİ LTD.ŞTİ.
Adres : Başak Mah. Yeşilvadi Cad. Metronom AVM. K.2 D.51 5.Etap Başakşehir - İstanbul
Telefon : 02124879044 Faks : 02124875944 E-Posta : basakland@hotmail.com
    24143 Kaynaklar